Продажа недвижимости в ОАЭ: пошаговый процесс и юридические нюансы

Недвижимость в ОАЭ отличается высокой рентабельностью: доход от аренды приносит от 6% до 10% прибыли в год. Продажа объектов также выгодна: за 10 лет жилье в Эмиратах подорожало в среднем в 1,5 раза. Продавать и покупать недвижимость в ОАЭ могут не только местные, но и иностранцы. Сделки не облагаются налогом. Однако они строго регулируются законом и обязательно проводятся через местные банки. Последние могут заморозить средства в рамках программы AML. Если вы хотите выгодно реализовать наследство или решили зарабатывать на продаже апартаментов, узнайте как продать недвижимость в ОАЭ без неприятных сюрпризов.

Чтобы понять, как начать зарабатывать на недвижимости в Дубае, важно учитывать не только рыночные тренды, но и юридические ограничения, банковские риски и способы структурирования сделок. Особенно это критично для тех, кто планирует перепродажу как бизнес.

Шаг 1. Оценка объекта

Прежде всего, вам нужна оценка квартиры. Без знания рыночной стоимости вы можете потерять тысячи дирхамов или даже сорвать сделку. Дело в том, что покупателей может оттолкнуть слишком высокая или низкая цена. Последняя может указывать на скрытые проблемы. Чтобы определить стоимость недвижимости в Дубае:

• зайдите на сайт RERA Calculator — он показывает диапазон цен;
• используйте сайты недвижимости, чтобы оценить похожие предложения в вашем районе;
• закажите услуги брокера с лицензией RERA (можете обратиться к нам) — он даст обоснованную цену и поможет избежать завышенных ожиданий.

Шаг 2. Проверка юридической чистоты

Государство стремится защитить права обеих сторон. Поэтому сделки проводятся максимально прозрачно: через банк, с участием агента. Это необходимо для того, чтобы проверить объект на долги и другие обязательства:

• выплаты по ипотеке (если есть),
• пребывание в аренде,
• количество владельцев, наследников, возможные судебные споры.

В случае обнаружения проблем сделка будет заморожена.

Шаг 3. Сбор документов

Для процедуры понадобится регистрация в Земельном департаменте, как правило, Дубая. В этом эмирате жилье доступнее и разрешено приобретать квартиры иностранцам. Если вы забудете какой-то документ, процедуру отложат и покупатель может уйти. Что вам понадобится:

• Title Deed — документ, подтверждающий владение объектом.
• Mortgage Clearance Letter — справка о погашении, если вы брали жилье в ипотеку.
• No Objection Certificate — справка, что у застройщика нет к вам претензий: сервисные сборы уплачены, условия владения не нарушены.
• Паспорт или Emirates ID (если вы стали резидентом).
• Tenancy Contract — если квартира арендована. Чтобы покупатель понимал, когда заканчивается срок договора и можно ли его расторгнуть досрочно.

Шаг 4. Подготовка объекта

Покупатели в ОАЭ предпочитают чистые, ухоженные и благоустроенные квартиры. Поэтому не поленитесь перед осмотром или размещением фото убрать все лишние вещи. При необходимости сделайте хоть косметический ремонт, особенно на кухне, в уборной и ванной. Можете также заказать профессиональную съемку для размещения фото и видеотура.

Шаг 5. Выбор брокера для переговоров и завершения сделки

Как мы упомянули выше в пункте три, участие брокера в сделке обязательно. Поэтому вам необходимо будет найти хорошего поставщика услуг. Он поможет сопроводить сделку:

• оценит объект по реальной рыночной стоимости;
• подскажет, когда лучше выставлять квартиру на продажу;
• разместит объявления на порталах;
• составит договор купли-продажи;
• поможет успешно пройти регистрацию в DLD и проконтролировать расчет через банк.

Работайте только с теми брокерами, у которых есть официальная регистрация и уникальный номер RERA ID. Эту информацию можно проверить на сайте Dubai REST.

Особенности маркетинга — где и как искать покупателей

Этап построения маркетинга включает выбор правильных каналов, чтобы к вам приходили нужные клиенты, и ведение переговоров так, чтобы не затягивать процесс продажи. Участие брокера с лицензией RERA во многом облегчит вам задачу.

Полезно знать. Апартаменты продаются быстрее, чем дома или виллы. Лидером рынка в ОАЭ является Дубай — здесь квартиры покупают в 4 раза чаще, чем в столице.

Нюансы размещения объявлений

Владелец может искать покупателей в ОАЭ самостоятельно, но только через неофициальные каналы: соцсети или личные контакты. Однако на практике — это долгий путь. Чтобы продать квартиру в Дубае быстро, рекомендуется размещать объявления на официальных порталах:

• Property Finder — крупнейший портал, ориентирован на экспатов и инвесторов.
• Bayut — активно используется резидентами, особенно в сегменте аренды и перепродажи.
• Houza — сайт, где размещаются объявления о продаже вилл, таунхаусов и других премиальных объектов.
• JustProperty — платформа, где размещаются объекты премиум и квартиры в новостройках.
• Dubizzle — подходит для бюджетных объектов и быстрой перепродажи. Частично доступен частным лицам, но у брокеров профессиональные кабинеты.

Нюанс в том, что доступ к данным площадкам имеют только агентства с лицензией RERA. Они публикуют объявления на всех площадках сразу, кроме того, работают с большой базой клиентов.

Тонкости восточных переговоров

В ОАЭ принято торговаться. Поэтому если вы сделаете небольшую скидку, покупатель наверняка выберет ваш объект. Но учтите, что сильно снижать цену не следует – 5% вполне достаточно.

Стоимость нужно согласовать и указать в предварительном договоре (Memorandum of Understanding). После этого обсуждения скидки неуместны — сумма в чеке и MoU должны совпасть, иначе Земельный департамент Дубая отклонит договор.

Если покупатель местный — лучше полностью доверьте переговоры брокеру, который хорошо знает язык и местные традиции.

Расчеты и продажа — как избежать «сюрпризов»

Обычно агентства «забывают» предупредить владельца, что процедура продажи недвижимости включает обязательную проверку источника средств (AML) со стороны банка, выпускающего чек. Без этого сделка не будет зарегистрирована. Поэтому независимо от того, кто покупатель — резидент, инвестор или компания — деньги должны быть переведены на личный банковский счёт продавца. При этом банк должен быть зарегистрирован в ОАЭ. Если счета нет, то перед началом операции нужно его открыть.

Если продавец хочет получить деньги на счёт в другой стране, то должен знать — это невозможно. Банк ОАЭ всё равно нужен как точка получения средств.

Что входит в AML проверку?

Банк, выпускающий чек, обязан проверить:

• источник средств покупателя,
• соответствие суммы,
• отсутствие подозрительных операций.

Особенно тщательно проверяют иностранных инвесторов. Процедура может занять от 2 до 10 рабочих дней.

Покупатель рассчитывается чеком

В качестве оплаты продавец получает чек (manager’s cheque) — гарантированный платёжный инструмент, который выпускает банк покупателя. Что важно знать:

• чек оформляется на имя продавца;
• сумма должна точно совпадать с ценой, указанной в MoU;
• чек сначала передается в Trustee Office — государственный орган — при регистрации сделки для проверки данных;
• только после проверки чек возвращается покупателю — лично или через брокера, если на него оформлена доверенность.

Нюансы регистрации сделки

Сделка проводится в Trustee Office — государственном регистраторе, где происходит передача собственности. Туда приезжают обе стороны после согласования условий и получения чека покупателем в банке. Вместо них могут также приехать доверенные лица, которые должны предоставить доверенность (оформить POA можно здесь). Покупатель также должен оплатить пошлину 4% от суммы объекта. Она вносится отдельным чеком, указывая получателем Dubai Land Department. Иногда сбор делится пополам — по договоренности.

Кроме стандартного пакета документов с подтверждением права собственности стороны подают:

• паспорта или Emirates ID;
• чек на покупку;
• чек на оплату пошлины.

Далее сотрудники Trustee Office проверяют данные: совпадение имен, сумм в договоре купли-продажи, подлинность чеков. После этого они подтверждают, что сделка соответствует требованиям Trustee Office. Старый договор собственности аннулируется и создается новый — на покупателя.

Если все документы в порядке, то вся процедура занимает от 30 минут до 2 часов. Новый владелец сразу получает документ с правом собственности, а продавец — свой чек.

Имейте в виду. Продать квартиру за наличные или попросить перевести деньги на банковский счет родственника — не выйдет. Сделку просто официально не зарегистрируют.

Как избежать заморозки средств?

Теоретически продавец после получения чека полностью вправе распоряжаться своими средствами. Но важно знать, что оплату наличными получить не выйдет. В целях противодействия борьбы с терроризмом банк может заморозить средства, если сочтет операцию подозрительной.

Какие действия будут правильными:

• заранее уточнить в банке лимиты по переводам;
• после завершения сделки оставить средства на счету для других операций или инвестиций;
• вывести средства в другой банк за границу.

Если вы попытаетесь снять наличные или проведете несколько сделок купли-продажи подряд, банк, скорее всего, заблокирует счет и запросит всю информацию о происхождении средств. Нужно будет не просто привезти пакет документов, а ответить на ряд вопросов:

• почему продали недвижимость;
• как планируете распорядиться средствами;
• имеете ли лицензию на коммерческую деятельность;
• уплатили ли все налоги.

К вопросам лучше подготовиться заранее. Следует закрыть все долги, если есть. Потому что в ОАЭ даже задержка по коммунальным платежам может привести к отсрочке разблокировки счета.

Юридические нюансы: что важно знать инвесторам

Если сделки проводятся регулярно — несколько раз в год, при этом оформляются как частные, это однозначно привлекает внимание банков. И они могут заблокировать счет за скрытую коммерческую деятельность.

Через какое время можно продать купленную квартиру?

В теории ограничений нет, но нельзя например, продавать объект на этапе строительства. Перед продажей имущества, нужно обязательно получить NOC — справку от застройщика. Также, если вы планируете заниматься реализацией недвижимости на постоянной основе, то лучше проводить сделки через компанию.

Как проводить сделки через компанию?

Регулярная перепродажа недвижимости — это уже не разовая инвестиция, а полноценная коммерческая модель. Тем, кто ищет ответ на вопрос, как начать зарабатывать на недвижимости, нужно заранее определиться: оформить объект на физлицо, компанию или офшор.

Инвесторы обычно регистрируют юридическое лицо в Mainland или Free Zone, получают соответствующую лицензию. При продаже деньги поступают на корпоративный счёт, а не на личный. В результате у банков вопросов нет — коммерческая деятельность официально оформлена, фирма платит налоги. В ОАЭ они минимальны — 5% НДС, 9% корпоративный, 4% — пошлина за каждый объект — обычно платит покупатель.

Офшорная схема — выгода и риски

Некоторые иностранцы регистрируют компанию в офшоре, приобретают недвижимость на имя компании, а потом продают саму компанию. По сути это позволяет избежать дополнительных вопросов от банка, налогов и выплаты пошлины 4%, а также комиссии агента. Ведь при сделке не участвует Земельный департамент Дубая и просто переписываются имена новых владельцев в уставных документах.

Но существуют некоторые риски такой схемы:

• Банк может заблокировать средства, если сочтёт структуру непрозрачной.
• Покупатель не получает документ Title Deed на своё имя. Он может только косвенно владеть имуществом через компанию.
• Для офшорной компании нужна реальная юридическая структура на родине.

Если продавец владеет бизнесом — то при грамотном подходе опытных юристов схема реализуема.

Заключение

В этой статье мы рассмотрели нюансы, которые могут помочь будущим инвесторам: процесс продажи квартиры поэтапно, риски, юридические нюансы. Успешная сделка требует не только понимания рыночной ситуации, но и точной работы с документами, банковскими требованиями и формой владения. Без юридической подготовки и контроля над деталями даже простая продажа может обернуться задержками, блокировками или финансовыми потерями.

Именно поэтому мы предлагаем свои услуги по открытию банковского счета. С нашей помощью вы сможете:

• выбрать банк, предоставляющий услуги под ваши задачи;
• подготовить пакет документов с учетом всех требований;
• пройти комплаенс-проверку (KYC/AML) без лишних задержек;
• открыть счет на физическое или юридическое лицо — в зависимости от модели работы;
• избежать типичных ошибок из-за которых счета не открывают или блокируют.

Мы также помогаем открыть компанию в ОАЭ «под ключ» со структурой, подходящей под вашу модель работы. При необходимости рассчитаем риски проведения сделки через офшор.

Мы обеспечиваем юридическую защиту интересов продавца — от первого контакта до финального расчета.

Обращайтесь, если вам нужно точное, контролируемое и безопасное сопровождение сделок — без рисков, задержек и банковских блокировок.

Получить консультацию