Рынок недвижимости ОАЭ открыт не только для резидентов, но и для иностранных покупателей. Последним особенно выгодно инвестировать в апартаменты и виллы ради проживания в стране с высоким уровнем жизни или получения высокого дохода от перепродажи. Правительству страны также важно привлекать внешний капитал, поэтому для гарантии защиты интересов покупателей сделки строго регулируются законом. Все расчеты проводятся исключительно через местные банки с использованием чеков. Однако все же существуют нюансы, которые могут повлиять на возможность распоряжения имуществом.
В этой статье мы разберём, как купить недвижимость в ОАЭ и что важно учесть, чтобы иметь все права на владение объектом.
Кто может купить недвижимость в ОАЭ: виды владения и ключевые условия
Если вы хотите стать полноправным владельцем объекта, важно знать, что существуют разные типы недвижимости в ОАЭ. Одни позволяют зарегистрировать собственность на своё имя и распоряжаться ею без ограничений: сдавать, продавать, передавать по наследству, другие – нет. Итак, в ОАЭ существует несколько форм владения недвижимым имуществом:
- Фрихолд (Freehold) — это полное право собственности на объект и землю. Такой формат позволяет свободно продавать жилье, сдавать его в аренду, передавать по наследству и использовать для получения резидентской визы. Однако фрихолд доступен только в специально определённых зонах.
- Лизхолд (Leasehold) — это по сути долгосрочная аренда на срок до 99 лет. Покупатель получает право пользования домом, но не становится владельцем земли. Объект можно сдавать в аренду, но перепродажа и передача по наследству регулируются условиями договора. Лизхолд может быть вариантом для временного проживания или аренды, но он не подходит для получения визы.
- Коммонхолд (Commonhold) — это форма владения, при которой покупатель получает право распоряжаться апартаментами и одновременно частью общей территории жилого комплекса: на парковках, в холлах, в бассейнах. Управление этими зонами осуществляется через ассоциацию жильцов. На практике это может создавать сложности: коллективное принятие решений часто бывает неэффективным, возникают споры по обслуживанию и расходам, а ликвидность таких объектов ниже.
- Узуфрукт (Usufruct) — это право пользования и получения дохода от недвижимости на ограниченный срок, без права продажи или изменения конструкции. Формат похож на лизхолд, но с более жёсткими ограничениями: нельзя перепродать объект или сдавать его в аренду без согласия собственника земли. Узуфрукт может давать определенную гибкость для тех, кто хочет разместить на его территории предприятие. Ведь владение может быть более удобно, чем аренда. Но таких прав, как фрихолд иностранцам он не дает.
- Мусатаха (Musataha) — право долгосрочного пользования земельным участком (до 50 лет с возможностью продления) для строительства и получения прибыли. Земля остаётся в собственности государства или застройщика, но построенный объект может быть в собственности инвестора. Этот тип владения подходит для строительства гостиниц, торговых центров, вилл и таунхаусов с целью сдачи их в аренду или ведения бизнеса.
Рекомендация: старайтесь выбирать Freehold. Это даёт максимальную свободу и юридическую защиту, особенно если вы — инвестор или планируете жить в ОАЭ.
Сколько стоит недвижимость в ОАЭ: статистика и цены по районам Дубая
Рынок недвижимости в ОАЭ продолжает стремительно расти, без проявления признаков перегрева. По данным платформы DXB Interact за сентябрь 2025 года, средняя стоимость жилья в Дубае составила примерно $5 600 за квадратный метр. Это на 9,7% выше, чем в сентябре 2024 года.
Объём сделок с жилой недвижимостью достиг AED 54,3 млрд, а общее количество проданных объектов — 20 127, что на 11,3% больше, чем годом ранее. Наибольшим спросом пользуются апартаменты с одной спальней, доля таких сделок — около 40%. Это неудивительно: они остаются наиболее ликвидными и универсальными как для проживания, так и для аренды.
Популярные районы
Особенно привлекательные районы Дубая для покупки квартиры:
- Jumeirah Village Circle (10,7% всех сделок),
- Business Bay (6,9%),
- Dubai Science Park (6,7%).
Эти места отличаются доступностью, хорошей транспортной развязкой и потенциалом развития. Средняя цена квартир в этих районах — от $272 000 до $409 000, то есть от $3 726 за м².
Престижные районы
Конечно, в Дубае есть и районы, где квадратный метр стоит как произведение искусства:
- Jumeirah Bay Island — $23 840;
- Jumeirah — $22 710;
- Trade Centre — $14 530;
- Bluewaters — $14 080;
- Palm Jumeirah — $12 960.
Здесь на цену влияет не только продуманная функциональность, но и престиж, красота архитектуры, вид из окна.
Как получить резидентскую визу в ОАЭ через покупку недвижимости?
Одним из плюсов покупки жилья в Дубае является право на оформление резидентской визы. Однако чтобы им воспользоваться, объект должен соответствовать установленным критериям. Ниже — базовые условия и типы виз.
| Тип визы | Минимальная стоимость недвижимости | Срок действия визы | Дополнительные условия |
|---|---|---|---|
| Резидентская виза | AED 750 000 — около $205 000 | 2 года | Строительство объекта должно быть завершено, а недвижимость — зарегистрирована в земельном департаменте. |
| Резидентская виза (ипотека) | AED 750 000 (оплачено ≥50%) | 2 года | Банковское подтверждение как минимум половины оплаты и график погашения. |
| Золотая виза | AED 2 000 000 — около $545 000 | 10 лет | Допустимо купить несколько объектов на указанную сумму и выше. |
| Пенсионная виза | AED 1 000 000 — около $272 000 | 5 лет | Доступна лицам старше 55 лет при покупке недвижимости и подтверждения сбережений или стабильного дохода. |
Важно:
- Недвижимость должна быть жилой, не в стадии строительства.
- Виза может оформляться на собственника и членов семьи.
- Оформление возможно как при полной оплате, так и при частичной (в случае ипотек
Более подробную информацию о документах, сроках и пошлинах вы найдете на странице “Резидентская виза в ОАЭ”.
Как купить недвижимость в ОАЭ?
Покупка недвижимости в Дубае обычно состоит из пяти шагов: выбора объекта, оформления договора, открытия счёта, получения справки от застройщика об отсутствии финансовых и юридических ограничений на объект и регистрации права собственности. Далее рассмотрим каждый этап процедуры покупки недвижимости в ОАЭ подробнее.
Как подобрать недвижимость в Дубае?
Первым шагом в процессе покупки недвижимости в ОАЭ становится выбор объекта. Здесь важно определить цель: для проживания, аренды, перепродажи или бизнеса. От этого зависит формат недвижимости, район, юридический статус и даже возможность получения визы.
Если вы планируете сдавать объект, обратите внимание на районы с высоким спросом — JVC, Business Bay, Dubai Marina.
- JVC — доступный район с высоким спросом на аренду, особенно среди экспатов и молодых специалистов.
- Business Bay — деловой центр рядом с Downtown, популярный среди арендаторов благодаря локации и инфраструктуре.
- Dubai Marina — престижный район у воды, с небоскрёбами, ресторанами и яхтами. Один из самых востребованных для аренды.
Для комфортного проживания подойдут Dubai Hills, Arabian Ranches, Jumeirah.
- Dubai Hills — зеленый жилой район с парками, школами и полем для гольфа.
- Arabian Ranches — закрытые поселки с виллами, привлекающие тишиной и приватностью.
- Jumeirah — один из старейших и самых зелёных районов, с виллами и пляжами.
Если цель — перепродажа, стоит рассмотреть Downtown, Palm Jumeirah и проекты от крупных застройщиков.
- Downtown Dubai — центр города со всемирно известным Бурдж-Халифой, торговыми центрами и элитной недвижимостью.
- Palm Jumeirah — искусственный остров в форме пальмы. Престижный район с видом на море. Здесь продаются дорогие апартаменты и виллы.
Оформление договора: что важно учесть?
На этапе заключения договора важно заручиться поддержкой надежных специалистов, чтобы зафиксировать все ключевые условия. На что обращать внимание:
- Договор купли-продажи (Sale and Purchase Agreement (SPA)). В нём прописываются цена, сроки оплаты, условия передачи, штрафы и ответственность сторон. Если дом ещё строится, дополнительно оформляется график платежей и подтверждение регистрации проекта в RERA — подразделение Земельного департамента Дубая (DLD), которое регулирует рынок недвижимости.
- Документы. При оформлении понадобятся паспорт покупателя и продавца, копия Title Deed – право собственности, план недвижимости, справка от застройщика об отсутствии задолженностей (NOC), подтверждение источника средств и лицензия брокера, зарегистрированного в RERA. Для строящихся объектов — регистрация проекта в RERA и номер Escrow-счёта.
- Требования к участникам. Брокер должен быть зарегистрирован в Real Estate Regulatory Agency (RERA). Он сопровождает сделку и передаёт договор в земельный департамент. Юрист проверяет объект, историю застройщика и соответствие условий законодательству ОАЭ.
Перед подписанием договора важно убедиться, что объект не обременён долгами, не продается нескольким лицам одновременно, зарегистрирован официально, а все документы — подлинные. Это снижает риски отказа и ускоряет регистрацию.
Открытие счёта в банке ОАЭ для покупки недвижимости
Одним из важных условий покупки недвижимости в Дубае является открытие счёта в местном банке. Без него будет сложнее зарегистрировать право собственности в Земельном департаменте (DLD). Даже если вы собрали наличные или криптовалюту, лучше провести сделку через ваш расчетный счёт в ОАЭ. Хотя технически возможна оплата наличными, в рамках действующих процедур по борьбе с отмыванием средств (AML) предпочтительнее использовать банковский счёт. Это обеспечивает безопасность сделки и снижает риски при последующей регистрации права собственности.
Для открытия счёта понадобятся:
- паспорт — документ, подтверждающий личность;
- виза или въездной штамп — легальность пребывания в стране;
- договор купли-продажи или письмо от застройщика — цель открытия счета;
- справка о доходах или выписка с зарубежного счёта — происхождение доходов.
Счёт открывается в течение нескольких рабочих дней. Лучше пройти эту процедуру заранее, чтобы не задерживать сделку. Также важно учесть, что открыть счёт онлайн можно только для тех, кто уже является резидентом или претендует на золотую визу после инвестиций.
Как получить NOC в банке ОАЭ?
Если объект находится в ипотеке, вам понадобится NOC (No Objection Certificate) — официальный документ от банка о том, что он не возражает против продажи недвижимости, находящейся в залоге. Без этой выписки Земельный департамент (DLD) не зарегистрирует сделку и право собственности на нового покупателя.
Процесс получения NOC включает:
- запрос в банк (лично или через брокера);
- расчёт остатка по ипотеке (оплачивает покупатель);
- предоставление договора купли-продажи или предварительного соглашения;
- оплату комиссии (обычно от 500 до 5 000 AED или $135-1350);
- ожидание обработки (3–7 рабочих дней).
Как зарегистрировать право собственности в ОАЭ?
После завершения сделки необходимо официально зарегистрировать право собственности в Земельном департаменте Дубая (DLD). Без этого покупатель не получает Title Deed — документ, подтверждающий юридическое владение объектом. После проверки всех документов и оплаты регистрационного сбора (4% от стоимости объекта), DLD оформляет Title Deed и вносит нового владельца в реестр. В среднем, если все в порядке, оформление недвижимости в Дубае занимает от 1 до 5 рабочих дней.
Дополнительные расходы при покупке недвижимости в ОАЭ
Одним из условий покупки является необходимость оплатить обязательные сборы, которые могут составлять 6–8% сверх цены. Без них сделка не будет зарегистрирована. Сюда входят обязательные платежи:
- сбор Земельного департамента (DLD): 4% от стоимости объекта;
- административный сбор DLD: 580 AED за регистрацию;
- комиссия агенту: обычно 2% от стоимости.
Также, если жилье находится в ипотеке или на этапе строительства, нужно уплатить:
- сбор для off-plan: 3,000 AED или 4% — зависит от проекта;
- регистрацию ипотеки: 0,25% от суммы кредита + 290 AED;
- NOC от застройщика или банка: 500–5,000 AED;
- нотариальные услуги и сопровождение сделки: по договорённости.
Это значит, что если объект стоит 1 000 000 AED, то, учитывая особенности покупки недвижимости в Дубае, нужно подготовить дополнительно 65 000–75 000 AED.
Сколько стоит содержание недвижимости в Дубае?
Новый владелец должен учитывать, что жилье в ОАЭ требует расходов на содержание, даже если вы не планируете постоянно проживать в стране. Основные статьи затрат:
- Сервисный сбор — это обязательный платёж за обслуживание здания, включая охрану, уборку общих зон, работу лифтов и бассейна. Обычно он рассчитывается по площади: от 100 до 200 AED за квадратный метр в год. Для квартиры 80 м² это около 8000–16 000 AED (≈ $2180–4360) ежегодно.
- Коммунальные услуги (предоставляются компанией DEWA) включают электричество, водоснабжение и канализацию. Для квартиры среднего метража (80 м²) ежемесячные платежи составляют 300–800 AED (≈ $81–217) или 3 600–9 600 AED ($975–2 600) в год.
- Интернет и телевидение оплачиваются отдельно, через провайдеров Etisalat или Du. Стандартный пакет с хорошей скоростью обходится в 300–400 AED (≈ $82–109) в месяц, то есть 3 600–4 800 AED (≈ $980–1 310) в год.
- Кондиционирование воздуха – в большинстве жилых комплексов используется централизованная система охлаждения (например, Empower). Для квартиры площадью около 80 м² ежемесячные платежи составляют от 400 до 1 000 AED (~ $109–272).
Таблица с расходами на содержание квартиры 80 м² в ОАЭ за год
| Статья расходов | Сумма в AED | Сумма в USD |
|---|---|---|
| Коммунальные услуги | 3 600–8 400 | 975–2 600 |
| Сервисный сбор | 8 000–16 000 | 2 180–4 360 |
| Интернет и ТВ | 3 600–4 800 | 980–1 310 |
| Система охлаждения | 400–1 000 | 109–272 |
| Итого | 15 600–30 200 | 4 244–8 542 |
Если квартира сдается в аренду, к расходам следует добавить муниципальный сбор. Он составляет 5% от годовой арендной ставки. Оплачивает этот сбор арендатор.
Если владелец не проживает в квартире и не сдаёт её, расходы снижаются. Только сервисный сбор и система охлаждения остаются обязательными, а коммунальные платежи можно минимизировать. Для этого нужно отключить счётчики, оповестить управляющего домом и обратиться к поставщикам с просьбой о временном отключении услуг.
Как продать недвижимость в ОАЭ?
На рынке недвижимости Дубая многое зависит от «упаковки». Один и тот же объект может уйти за неделю — или «висеть» месяцами. Почему так происходит? Дело в том, что покупатели в ОАЭ — это не только местные жители, но и инвесторы из Европы, Азии, СНГ. Они ищут выгодные решения, которые предлагают Эмираты: инвестиции в недвижимость с понятной доходностью, прозрачным статусом и быстрым выходом на сделку.
Чтобы попасть в поле зрения потенциальных клиентов, объект должен быть грамотно представлен, оформлен актуальными фото и видеообзором. При этом покупатели больше доверяют официальным каналам, доступ к которым есть только у лицензированных брокеров — тех, кто аккредитован в RERA, работает с эскроу-счетами и публикует объекты через внутренние платформы, недоступные частным продавцам. Поэтому первым шагом должно быть обращение к агентам.
Все последующие шаги, юридические нюансы и обязательные расходы продавца, мы подробно описали в статье «Продажа недвижимости в ОАЭ: пошаговая инструкция».
Плюсы и минусы покупки недвижимости в ОАЭ
Приобретая жилье в ОАЭ вы получаете доступ к стабильному рынку, гибким условиям владения и международной среде. Но чтобы решение было взвешенным, стоит учитывать нюансы, которые важны как для инвесторов, так и для тех, кто покупает квартиру для себя.
Что дает покупка недвижимости в Дубае инвесторам:
- Инструмент с высоким ROI. Доходность от аренды может достигать 7–10% годовых, особенно в районах с развитой инфраструктурой и интенсивным туристическим потоком.
- Отсутствие налога на имущество и прирост капитала. Комиссионные возлагаются на арендатора.
- Рынок открыт для иностранцев, а значит практически неограничен для привлечения инвестиций.
- Безопасность: регистрация сделок проходит через Земельный департамент при обязательном участии аккредитованных агентов и банков.
Кроме плюсов, есть и риски, которые важно учитывать. Некоторые районы «перегреты» — вход на пике может снизить доходность. Новостройки часто сдаются с задержками. Ликвидность зависит от локации и конкуренции — продать быстро не всегда возможно. Аренда может быть нестабильной: влияет сезонность, тип объекта и насыщенность рынка.
Для частных покупателей плюсы очевидны: высокий уровень жизни, безопасность, отсутствие налога на имущество, возможность получить резидентскую визу при покупке от $205 000. Многие выбирают Дубай как вторую или сезонную резиденцию — для комфортного проживания среди роскошных экстерьеров, доступа к медицине мирового уровня и международной инфраструктуре.
Что касается минусов, даже если вы приобрели объект в хорошем районе с возможностью полностью распоряжаться имуществом и сразу заселиться, остаются другие объективные нюансы покупки недвижимости в Дубае. Климат: летом температура достигает +45 °C и выше, поэтому расходы на охлаждение могут возрастать. Язык и правовая система отличаются от европейской. Все это требует определенных ресурсов и адаптации.
Кроме того, в жилых комплексах действуют строгие культурные нормы: шум или нестандартное использование помещения (под вечеринки или бизнес) может вызвать претензии со стороны жильцов. А на такие жалобы обязаны реагировать управляющие компании и застройщик.
Чек-лист: что важно учесть при покупке недвижимости в Дубае
Перед тем как купить квартиру в Дубае — для себя, под аренду или перепродажу — важно учесть не только цену и локацию, но и много других практических нюансов. Ниже чек-лист, который охватывает всё, что влияет на комфорт, доходность, юридическую чистоту и дальнейшее использование объекта.
- Выбирайте фрихолд: только он даёт полное право собственности без ограничений по сроку.
- Убедитесь, что объект подходит для оформления резидентской визы (обычно от AED 750,000).
- Учитывайте, что нужно будет оплатить сборы — дополнительно около 8% от стоимости объекта.
- Помните, что ежегодно нужно платить сервисный сбор и централизованое кондиционирование, независимо от того, будете ли вы проживать на объекте.
- Работайте с аккредитованным юристом или агентом, поскольку вся документация ведется на арабстком и английском языках. А все суды и споры решаются по местному праву.
- Будьте готовы к тому, что для проведения сделки нужно обязательно открыть счет в местном банке и подтвердить источник происхождения средств.
- Летом жара до +45 °C — влияет на комфорт и расходы на охлаждение. Кондиционеры работают постоянно — что отражается на в бюджете.
- Учитывайте культурные нормы: нельзя шуметь, нарушать общепринятые правила, использовать жильё не по назначению, чтобы в будущем не иметь претензий от застройщика.
Как купить недвижимость в Дубае прозрачно, безопасно и без юридических рисков?
Подведем итоги. В этой статье мы рассмотрели все особенности покупки недвижимости в Дубае: от выбора объекта до его оформления. Однако статья не заменит личную юридическую консультацию. Напоминаем, что все расчёты в стране проводятся исключительно с участием брокера и через личный банковский счёт покупателя, зарегистрированный в Эмиратах. Это обязательное условие, которое защищает участников от расторжения контракта или рисков потери средств.
Как аккредитованный агент мы можем взять на себя весь процесс — от проверки объекта и согласования условий до регистрации сделки в Земельном департаменте. Мы обеспечиваем:
- проверку юридической чистоты объекта;
- подготовку договора купли-продажи;
- сопровождение при открытии банковского счёта;
- регистрацию права собственности;
- консультации по обязательным сборам, аренде и дальнейшему управлению объектом.
Даже если вы сейчас находитесь за границей — сделка будет оформлена корректно, безопасно и в рамках действующих норм.
