Престижно, дорого, роскошно, прибыльно — первые ассоциации, которые возникают у всех, кто слышит фразу «недвижимость в ОАЭ». Известно, что количество иностранцев, желающих приобрести здесь апартаменты, виллу или кусок земли растет с каждым годом. Грамотная политика местного правительства в течение последнего десятилетия тому способствует. Она чувствуется во всем: от принятых законов, позволяющих учитывать культурные особенности граждан других стран, до стабильной экономики, где местная валюта остаётся на одном уровне более 20 лет.
Конечно же, на этом фоне каждый задумывается о доступности предложений и потенциальной выгоде. Ведь наряду с дорогими вариантами квартир в ОАЭ встречаются дешёвые. Однако не стоит спешить, думая, что удастся на этом здорово заработать: подводные камни покупки квартиры в Дубае или других эмиратах увы, встречаются. Поэтому важно немного ознакомиться с рынком: изучить ценовой диапазон, узнать, что скрывается за дешевизной предложений и какие расходы ждут потенциального владельца недвижимости.
Диапазон цен на недвижимость в Дубае и ОАЭ
Рынок недвижимости в Эмиратах довольно динамичен. Хотя, если сравнивать его с европейским, то в целом многие объекты могут оказаться даже дешевле. Однако из-за растущего спроса за предыдущий 2023 год цены на апартаменты в ОАЭ выросли на 35%. Средняя стоимость 1 м2 сейчас составляет почти $3200. При этом цена апартаментов находится на уровне $450 тыс., а вилл — около $600 тыс. Недорогими считаются апартаменты до $130 тыс. и виллы до $400 тыс. А самая дешевая недвижимость в Дубае — в пределах $100 тыс.
Самые высокие цены зафиксированы в фешенебельном районе Даунтаун в Дубае — $6900 / м2. Этот широкомасштабный комплекс общей площадью 2 км2 расположен там, где сосредоточились основные достопримечательности города, такие как развлекательный центр Дубай Молл и Музыкальный фонтан Дубая. Кстати, престижность места напрямую влияет на ценовую политику. Цены на апартаменты здесь могут быть в 2-3 раза выше, чем в других регионах. Однако, если вы намереваетесь заниматься перепродажей жилья или туристическим бизнесом, затраты окупятся.
Самыми престижными районами, помимо упомянутого выше, считаются:
- Дубай Марина, построенный вокруг рукотворного залива;
- Дубай Джумейра — живописнейший курорт;
- Дубай-Крик Харбор — башня почти километровой высоты, которая пока ещё строится, но ожидается, что она станет жемчужиной эмирата.
Если в ОАЭ предлагается квартира ниже средней рыночной стоимости, стоит запросить экспертную консультацию, чтобы разобраться в вопросе. Поскольку в таких случаях возможны риски покупки квартиры в Дубае.
Почему недвижимость в ОАЭ может быть дешёвой?
Рынок недвижимости в Арабских Эмиратах условно можно разделить на первичный и вторичный. В первом случае жилье предлагается застройщиком, а во втором — собственниками квартир.
Если застройщик предлагает жилье по сниженной цене, возможны такие подводные камни покупки апартаментов в Дубай:
- жилье является социальным — продать, сдать его будет сложно;
- квартиры относятся к малогабаритным, имеют неудобную планировку;
- район планировался как престижный, но тренды изменились и туристов в районе мало.
Такие варианты могут подойти для жизни экспатам, которые не могут вернуться на родину, при этом не в состоянии приобрести жилье в престижном районе. Однако такие квартиры категорически не подойдут для бизнеса, так как они будут продаваться годами, а цены на аренду покроют расходы не раньше, чем через десяток лет.
Если собственник продает апартаменты или виллы дешевле, то причины могут быть следующими:
- устаревшее жилье, которое строилось 15 лет назад;
- недвижимость строилась как элитная, но сейчас объект малопосещаемый;
- категория «Lipstick on a Pig» — проблемное жилье;
- слишком оригинальный объект, не каждому по вкусу.
В первом и во втором случаях жилье может быть очень даже хорошим и практичным. Однако, если оно пользуется низким спросом, то инвестору придётся приложить большие усилия, чтобы его перепродать. Ведь когда речь заходит о старом жилье, подразумевается и устаревший район, не слишком популярный у туристов. Это может стать проблемой для соответствующего вида бизнеса. Также возможны сложности и со сдачей офисов, апартаментов в аренду — их цена будет невысокой. В любом случае, если вы видите низкую цену, стоит задуматься, почему в Дубае такие дешевые квартиры.
Что касается категории «Lipstick on a Pig», то буквальный перевод расхожего выражения красноречив — «помада на свинье». Он означает, что в апартаментах есть скрытая проблема. Определить её, как правило, могут только эксперты. И речь не в том, что такое жилье может быть непригодным для проживания. Ведь на застройщиков в эмиратах возлагается определённая ответственность, поэтому, что бы ни произошло, жилье будет достроено. Вопрос — какой ценой! Если объект стал нерентабельным, очень возможно, что стены сделаны из более дешёвых материалов, или планировка отличается от изначальной. Настоящая проблема может обнаружиться через время, и она может стать значительным препятствием для возврата инвестиций. Возможно понадобится вложить средства в капитальный ремонт или перепланировку.
Проблемой может стать и слишком оригинальное жилье с экспериментальным дизайном. К моменту сдачи такой недвижимости может оказаться, что она уступает в удобстве более простым, но современным интерьерам. Поэтому останется невостребованной, или придётся вложить большие деньги в креативную рекламу, чтобы искусственно повысить спрос на уникальные апартаменты. Хотя тут закономерно возникает вопрос: если не получилось продать по нормальной цене местному застройщику, изучившему рынок и спрос, почему получится у вас, иностранца, человека другой культуры.
Виды владения имуществом
Есть ещё один нюанс, отвечающий на вопрос, почему в ОАЭ может быть дешевая недвижимость. Дело в том, что в Эмиратах существует несколько видов владения недвижимостью, которые могут варьироваться в зависимости от гражданства покупателя и расположения объекта.
| Вид владения | Описание |
|---|---|
| Freehold (свободное владение) | Владельцу даются 100% права на недвижимость и землю. Иностранцы могут покупать объекты в специально отведенных freehold-зонах с правом продажи, аренды и наследования. |
| Leasehold (долгосрочная аренда) | Аренда недвижимости на срок от 10 до 99 лет. После окончания срока права на объект возвращаются владельцу земли. Подходит для коммерческих объектов за пределами freehold-зон. |
| Usufruct (пожизненная аренда) | Право пользования на срок от 10 до 100 лет без права изменения или перепродажи недвижимости. Часто используется в курортных зонах. |
| Commonhold (долевое владение) | Полные права на квартиру или часть здания с обязанностью участвовать в содержании общих зон (лифты, лестницы и т. д.). |
| Musataha (аренда с правом строительства) | Аренда земли на срок до 99 лет и возобновлением срока до 50 лет с возможностью строительства объектов. После окончания аренды все постройки возвращаются владельцу земли. |
Учитывая эти нюансы, не спешите купить квартиру дешево в ОАЭ, пока не убедитесь, что вид владения вас устроит. Да, несомненно, арендованное жилье может стоить дешевле. При этом аренды может хватить на всю вашу жизнь. Но если вы заботитесь о будущем ваших наследников, то этот вариант может вам не подойти. Также важно уточнять условия владения, так как они могут включать определённые ограничения на перепродажу или сдачу в субаренду.
Что следует учесть при покупке недвижимости?
В этом блоке мы рассмотрим ключевые моменты, которые стоит учитывать при покупке жилья в ОАЭ, чтобы избежать подводных камней и неприятных сюрпризов.
Сопутствующие расходы
Помимо основной стоимости недвижимости, есть ряд дополнительных расходов, которые могут значительно увеличить общий бюджет. Покупатели часто их недооценивают, что может привести к нехватке средств на момент заключения сделки. Например, без агентства недвижимости, которое имеет соответствующую лицензию, здесь нельзя провести ни одну сделку. Кстати, это один из самых выгодных бизнесов в Эмиратах. Значит, нужно будет оплатить услуги риелторов — около 2%.
Также стоит предусмотреть:
- Налог на передачу права собственности на недвижимость — 4% от стоимости объекта.
- Оформление и регистрация права собственности – расходы на нотариуса, государственные пошлины и другие сопутствующие услуги стоит уточнить. Это небольшие фиксированные суммы в пределах от $150 до $1000, которые могут колебаться в зависимости от вида объекта.
- Страхование недвижимости – многие банки требуют страховать объект при ипотеке — это от 0,25 до 1%, поскольку в некоторых случаях может понадобиться и страховка на жизнь заемщика.
- Ставка на кредит, если решите им воспользоваться — от 2,5%.
- Комиссия за банковские услуги при переводе средств — около 1,5-2%.
То есть, к стоимости недвижимости нужно будет прибавить от 4 до 8% на покрытие всех расходов. Кстати, чтобы сэкономить на банковском переводе и конвертации валют, можно использовать криптовалюту — сделки с ней значительно снижают комиссию. И многие популярные застройщики её принимают.
Выбор застройщика
При выборе строящегося объекта важно оценивать такие риски, как задержки в сдаче объекта, использование некачественных материалов или даже возможность банкротства застройщика. В первом случае законодательством ОАЭ предусмотрен срок не более 12 месяцев. В остальных — необходимо предусмотреть возможность компенсации ваших затрат через суд.
Вот что обязательно стоит проверить:
- существует ли компания на рынке — список застройщиков можно найти на сайте Дубая (RERA) — www.dubailand.gov.ae;
- репутацию компании — отзывы клиентов, историю работы (были ли сданы предыдущие объекты вовремя) нельзя обходить вниманием;
- юридическую чистоту — наличие разрешения на строительство и владение собственностью должны быть зарегистрированы в Земельном департаменте Дубая (DLD).
Изучение договора
Этот пункт является одним из самых важных. Изучая договор, вы должны понять:
- Ваши права на жилье. Например, если речь о совместной аренде, уточните, какие обязательства вы несете, и какая ответственность следует за их несоблюдение.
- Условия передачи жилья в собственность: конечный срок сдачи, какими частями производится оплата в рассрочку и другие нюансы.
- Ваши права в случае, если застройщик не выполнит обязательств. Узнайте, как именно он будет возмещать ущерб, какая сумма штрафных санкций, сможете ли вы отказаться от объекта и т. д.
- Какие материалы будут использованы для строительства или отделки. Ведь от этого зависит, возникнет ли необходимость тратить средства на ремонт.
Приемка недвижимости от застройщика
На этапе приемки важно тщательно проверить объект: изучить соответствие плану, качество строительства и отделки. Нужно обратить внимание на окна, двери, стены, полы, сантехнику и электрику. Если есть недостатки (царапины, трещины, плохая герметизация), их нужно зафиксировать в акте и потребовать устранения.
Недочеты могут включать строительные дефекты, проблемы с коммуникациями (вода, электричество), недостатки в отделке, которые не всегда видны на первый взгляд. Важно не спешить и осмотреть все детали. Учитывая, что в Дубае можно приобретать недвижимость онлайн, можно запросить онлайн-тур, то есть попросить риелтора пройтись по квартире с камерой.
Ипотека или кредит
Если покупка осуществляется за счет кредита или ипотеки, стоит учитывать:
- Условия погашения: важно выбрать кредит с оптимальной процентной ставкой и возможностью досрочного погашения без штрафов.
- Страхование: банки требуют страховать не только объект недвижимости, но и жизнь заемщика, что увеличивает ежемесячные расходы.
- Процентная ставка: некоторые кредиты имеют изменяемую процентную ставку, которая может увеличиться в будущем.
Следует учесть, что заемщики могут столкнуться с увеличением платежей по кредиту, например, в случае инфляции. Уточните, будет ли в таком случае возможность досрочного погашения без значительных штрафов.
Как избежать потерь при покупке недвижимости?
Чаще всего сделки с недвижимостью в Дубае являются безопасными. Однако для снижения рисков лучше обсуждать вопросы с финансовыми экспертами и юридическими консультантами. Ведь мошенники, желающие обогатиться за счет несведущего, не знающего законов и языка человека, есть везде. Кроме них существуют и рядовые люди, которые хотят банально компенсировать расходы на неудачный проект. Но их проблемы не должны стать вашими, не так ли?
Чтобы избежать потенциальных рисков и вопросов в стиле, почему в ОАЭ дешевая недвижимость, постарайтесь выполнить наши рекомендации:
- Изучите местный рынок: какие регионы являются более престижными, чем отличается стоимость жилья в определённых зонах и т. д.
- Тщательно проверьте все документы: разрешение на строительство, лицензию застройщика, характеристики объекта, договор купли-продажи, свидетельство о праве на собственность.
- Уточните вид собственности: это будет аренда, совместное или полное владение.
- Чтобы заблаговременно не приезжать в Эмираты, попросите устроить вам виртуальный тур по объекту.
- Запросите финансовую оценку экспертов, если есть малейшее подозрение на скрытые изъяны понравившегося объекта. А потом принимайте решение, стоит ли покупать апартаменты в ОАЭ.
- Убедитесь, что в состоянии покрыть не только стоимость недвижимости, но и текущие расходы, которые могут составить до 8%.
- Хотя бы бегло ознакомьтесь с законами или запросите юридическую консультацию. Например, уточните, что можно будет делать с имуществом: если вы хотите сдавать коммерческую недвижимость, то арендатор должен обязательно иметь лицензию. Сдавать офисы всем желающим в стране нельзя.
Конечно, тщательный анализ и проверка объектов требует времени. Но иначе приобрести недвижимость в Дубае, при этом обойти подводные камни, — не получится. Либо нужно самостоятельно изучать все вопросы, либо обратиться к специалистам с опытом, которые хорошо знают арабский язык и ориентируются в местных законах и традициях. Как лицензированный агент с безупречной репутацией, компания Dynasty Business Adviser готова оказать вам финансовые и юридические услуги.
Помощь специалистов
Наши эксперты в области финансов и международного права могут предложить вам как решение отдельных вопросов, так и услуги «под ключ»:
- подбор выгодного для вас объекта недвижимости;
- качественную оценку объекта на исключение дефектов или изъянов;
- тщательную проверку документации застройщика или владельца;
- подготовку договоров и необходимых документов на английском и арабском языках;
- проведение сделки покупки недвижимости онлайн, после которой вы можете получить право на резидентскую визу и ведение бизнеса;
- помощь с подготовкой золотой визы;
- оценку и регистрацию вашего бизнеса в ОАЭ.
Благодаря многолетнему опыту в решении широкого спектра вопросов для иностранного бизнеса, мы можем обеспечить полное финансовое и юридическое сопровождение вашей компании. Отдайте рутинные вопросы в руки профессионалов, чтобы иметь возможность сосредоточиться на актуальных бизнес-задачах.
