Отримання кредиту та іпотеки в ОАЕ

Ринок нерухомості в ОАЕ стрімко зростає вже не один рік. Особливо після того, як місцевий уряд дозволив вступати в 100 % право власності жителям з інших країн. Вигоди вкладень у нерухомість країни очевидні: як мінімум житло можна вигідно продати або отримувати пасивний дохід від оренди квартири. Крім того, ОАЕ не дарма вважаються райським місцем для життя: тут комфортні та безпечні умови, стабільна економіка, високий рівень сервісу в приватних і державних установах, ну і звісно, приголомшливі курорти.

Але як бути, якщо у вас є тільки половина суми? Можна оформити кредит на нерухомість ─ в ОАЕ така можливість надається як місцевим, так і іноземцям. Розповімо, яких умов знадобиться для цього дотриматися, які кроки пройти та інші важливі нюанси.

Умови отримання іпотеки в Дубаї для іноземців

Іпотеку можна оформити в одному з місцевих банків, виконавши такі умови:

• працевлаштуватися в одну з компаній ОАЕ або відкрити власне підприємство на території країни;
• підтвердити законність походження коштів і стабільність доходів, надавши виписку з банку за останні 12 місяців;
• якщо у вас компанія — потрібно буде пройти аудиторську перевірку бізнесу;
• внести початковий внесок — для іноземців без статусу резидента сума становить від 50 % вартості житла; якщо у вас є ВНП, то достатньо буде і 20 %;
• перебувати у віці від 21 до 65 років; при цьому виплати за іпотекою мають закінчитися до початку оформлення пенсії;
• мати достатню суму для життя в ОАЕ після виплати іпотеки, а саме — не менше ніж $900 на кожного члена сім’ї на місяць.

Особливості оформлення іпотеки нерезидентам

Безумовно, якщо ви встигли отримати ВНП за особливі заслуги в науці, бізнесі, мистецтві або завдяки інвестуванню в нерухомість раніше, отримати кредит на житло буде простіше. Банки менш охоче дають позики нерезидентам і ретельніше перевіряють останніх, ставлять додаткові умови.

Далі розглянемо, що потрібно знати при оформленні іпотеки крім вимог, озвучених вище.

Неочевидні нюанси при взятті іпотеки

• Обов’язково уточнюйте форму володіння майном — іноземні громадяни можуть купувати нерухомість тільки на земельних територіях freehold, більша частина з них розташована в Дубаї.
• Іпотека на об’єкти, що будуються, зумовлена терміном будівництва — можна вибирати тільки ті варіанти, які будуть здані в експлуатацію не пізніше, ніж через два роки після взяття кредиту.
• Враховуйте додаткові витрати — під час оформлення кредиту знадобиться оформити страховку на випадок втрати працездатності або доходів у розмірі 0,5-1 % і титульну страховку ─ вартістю до 0,05 %. Останній вид страхування захищає покупця нерухомості (кредитора) від можливих претензій до права власності, що виникли до завершення угоди.
• За розгляд заявки та схвалення іпотеки банку теж потрібно буде сплатити 1 % від вартості об’єкта. Сума вноситься відразу, але повертається клієнту в разі відмови.
• Не виключено, що ставки за кредитами будуть вищими або стануть невигідними умови погашення, тому умови важливо ретельно вивчати і порівнювати пропозиції.

Розмір ставок

Зазвичай банки видають кредити на житло під 2,5-3 % річних. Однак іпотека в Дубаї для нерезидентів може бути запропонована за вищими ставками: від 3,5 до 7 %. При цьому банк може покрити до 80 % суми для резидентів і 50 % — для нерезидентів. Максимальний термін кредитування становить 25 років. Мінімальний — зазвичай від 3 років.

Які чинники впливають на розмір процентної ставки?

Як у всіх банках світу, в ОАЕ пропонують два види ставок: фіксовану і диференційовану (плаваючу).

Тип	Опис
Фіксована ставка	Ця ставка залишається незмінною протягом певного періоду або всього терміну кредиту. Такий підхід дає позичальнику впевненість у стабільних щомісячних платежах, захищаючи від коливань ринкових ставок. Це особливо зручно для тих, хто віддає перевагу передбачуваності та уникає фінансових ризиків. Фіксована ставка вигідна при довгостроковому кредитуванні.
Змінювана ставка	Ця процентна ставка може змінюватися залежно від ринкових умов, рівня інфляції та інших факторів. У результаті платежі можуть знижуватися або збільшуватися. З одного боку — це може впливати на збільшення вартості об’єкта, з іншого — за сприятливих ринкових умов може призвести до зниження витрат на обслуговування кредиту. Змінювана ставка прив’язана до базової ставки Центрального банку. Наприклад, протягом 2023 року вона коливалася в межах 4-7 %, потім вирівнялася до позначки 5 %. Зазвичай диференційована ставка може бути застосована до кредитування на невеликий термін — до 5 років.

Які документи потрібні для отримання іпотеки?

Для отримання іпотеки в Дубаї зазвичай потрібні такі документи:

• Заява на отримання кредиту.
• Документи для підтвердження особи.
• Копія резидентської візи: якщо у вас є ВНП в ОАЕ.
• Довідка про склад сім’ї.
• Трудовий контракт або лист від роботодавця: для підтвердження зайнятості.
• Виписки з банківського рахунку: за останні 6 місяців для підтвердження доходів.
• Податкова декларація.
• Кредитна історія: може знадобитися для оцінки фінансового стану. Позичальнику не заборонено мати інші кредити, головне, щоб після їх виплати залишалося достатньо коштів на проживання або утримання сім’ї.

Деякі банки можуть запросити додаткові документи залежно від умов і конкретної програми іпотечного кредитування.

Вибір банку

Якщо ви вже працюєте або відкрили бізнес в ОАЕ, то напевно співпрацюєте з якимось банком. Звісно, фінансовий заклад, у якому у вас є банківський рахунок, охочіше відкриє вам кредитну лінію. Проте все ж таки варто ознайомитися і з іншими пропозиціями: ставки в інших банках можуть бути вигіднішими й умови отримання іпотеки — лояльнішими.

Зазвичай на те, щоб визначитися з вибором, достатньо двох днів. На отримання схвалення від банку на кредит знадобиться ще близько тижня. За цей час співробітники банку перевірять надану інформацію, ознайомляться з вашою кредитною історією, оцінять платоспроможність.

Важливо вказати в заявці всі додаткові джерела доходу, якщо вони є, а також надати інформацію, яким чином були зароблені кошти на початковий внесок. Це можуть бути накопичення на банківському рахунку, доходи від бізнесу, кошти, отримані в результаті продажу майна тощо. Головне — ці гроші не повинні бути позиковими, взятими в кредит або отриманими незаконним шляхом.

Підбір об’єкта нерухомості

Щоб підібрати об’єкт нерухомості для іпотеки в ОАЕ, важливо врахувати такі моменти:

• Розташування. Оцініть, вам потрібні райони з розвиненою інфраструктурою і перспективами зростання чи достатньо більш скромних умов.
• Тип об’єкта. Визначтеся, вам потрібна житлова чи комерційна нерухомість.
• Бюджет. Розрахуйте доступний бюджет з урахуванням можливої іпотеки та додаткових витрат.
• Забудовник. Вибирайте об’єкти від надійних забудовників із хорошою репутацією.
• Рентабельність. Проаналізуйте потенціал зростання цін і дохід від оренди, якщо плануєте отримувати дохід від інвестицій.

Це допоможе знайти об’єкт, що відповідає вашим фінансовим та інвестиційним цілям. З підбором нерухомості вам також можуть допомогти рієлтори. Оскільки банк все одно запитуватиме оцінку об’єкта, краще звертатися до професіоналів. Так ви будете впевненими, що ціна не завищена або не занижена і зможете правильно розрахувати приблизні витрати.

У середньому вибір нерухомості займає у клієнтів близько місяця. І остаточне рішення приймається в разі, якщо банк схвалить заявку.

Проведення незалежної експертизи

Після отримання попереднього банківського схвалення і вибору об’єкта, покупець підписує договір з наміром придбання нерухомості. Далі він вносить необхідну суму на депозит у вигляді чека. Після цього необхідно підібрати експерта для оцінки майна з ліцензованої компанії, якій банк довіряє.

Експерт має надати звіт із перевагами та недоліками нерухомості, та про відповідність об’єкта ринковій вартості. Після отримання звіту банк ухвалює остаточне рішення про надання кредиту.

Послуги експертизи — близько 2,5-3 тис. AED і 5 % ПДВ — оплачує позичальник. Проходження цього кроку зазвичай займає 2-3 тижні.

Отримання коштів і плану погашення кредиту

Після проходження попередніх кроків, банк виплачує продавцю суму, що залишилася, і видає графік погашення платежів позичальнику. Для безпеки проведення угоди, кошти покупця і банку бронюються на окремому ескроу-рахунку. Уже з наступного місяця потрібно буде почати виплату за іпотекою. Терміни виплати та відсотки залежать від обраної ставки: плаваючої або фіксованої. Зазвичай вид ставки залежить від строків кредитування: остання, наприклад, вигідніша для тих, хто бере іпотеку від 10 до 25 років.

Реєстрація права власності

Покупець, продавець і банк реєструють угоду в департаменті, після чого право власності одразу офіційно переходить покупцеві, йому передаються ключі від квартири. Однак у свідоцтві ставиться позначка «Закладено на користь…». Лише після повного погашення покупцем заборгованості перед банком, власнику видають новий документ про володіння майном, уже без відмітки.

Якщо грамотно розподілити час, одночасно оформляючи документи, підшукуючи варіанти житла і банків, іпотека в ОАЕ буде оформлена максимум протягом місяця після початку пошуку об’єкта. Принаймні, звернувшись до нашої компанії, ваше питання точно буде вирішено в стислі терміни.

Наслідки прострочення виплат

Перед тим, як купити квартиру в Дубаї в іпотеку, кожен позичальник має пам’ятати про необхідність чітко виконувати покладені на нього зобов’язання. В іншому разі на нього чекають неприємності: в ОАЕ до порушень законів ставляться дуже суворо. Щонайменше в разі прострочення на 30 днів можна отримати відмітку кредитора в особовій справі клієнта. Взяти будь-який кредит після цього буде практично неможливо. Також банк може нарахувати штраф, підняти кредитну ставку або подати до суду для стягнення заборгованості.

Якщо прострочення затягується, банк може ініціювати процес вилучення та продажу майна для погашення боргу. А після покриття всіх платежів висока ймовірність, що нерезидента просто депортують із країни без права в’їзду.

Додаткові витрати під час оформлення нерухомості

Усі витрати з оформлення угоди також лягають на покупця. Виняток — 4 % реєстраційний збір Департаменту Дубая. У деяких випадках він може бути поділений навпіл між продавцем і покупцем.

Разом доведеться ще сплатити:

• Адміністративний збір за реєстрацію іпотеки. Зазвичай 0,25 % від суми іпотеки плюс фіксована плата (близько 290 дирхамів).
• Збір за випуск сертифіката власності. Близько 580 дирхамів.
• Комісія агенту нерухомості. Зазвичай 2 % від вартості об’єкта. Без агента угоди в ОАЕ не проводяться.
• Нотаріальні збори. Оплата послуг нотаріуса за засвідчення договорів і легалізацію документів (за необхідності). Вартість потрібно уточнювати: зазвичай від 1600-2000 AED за документ плюс 5 % ПДВ та адміністративні збори.

Нотаріус онлайн Замовити послугу нотаріуса за закордонним паспортом або Emirates ID Замовити

Як спростити процес отримання іпотеки?

Навіть якщо ви вже прожили в країні кілька місяців або кілька років, все одно отримання кредиту на квартиру виявиться непростим завданням, яке може затягнутися на місяці.

Адже навіть хороша стаття, в якій розкрито оформлення іпотеки крок за кроком, не замінить юридичної консультації.

За 10 років роботи на ринку Еміратів наша ліцензована компанія Dynasty Business Adviser допомогла переїхати в цю країну кільком тисячам іммігрантів. Багато хто тут осів, знайшов роботу, відкрив бізнес і почав купувати житло, офіси. Допомагаючи клієнтам спочатку з оформленням документів, ми зрозуміли, як складно людині розв’язувати питання з іпотекою в ОАЕ: необхідна допомога широкого спектра фахівців, від рієлторів до нотаріусів. Тому розробили пакетні рішення «під ключ».

У результаті, ми можемо допомогти з усіма необхідними питаннями:

• з підбором житла або офісу;
• перевіркою ліквідності об’єкта;
• з вибором банку та найкращої пропозиції з іпотеки;
• оформленням і засвідченням усіх документів;
• грамотною юридичною та фінансовою консультацією.

Якщо для вас важливо вирішити питання швидко і надійно, при цьому отримати найкращий варіант з можливих пропозицій – звертайтеся до нас!

Отримати консультацію