Мінуси та переваги купівлі нерухомості у Дубаї за криптовалюту

ОАЕ не перестають дивувати швидкістю впровадження передових технологій. Наразі це одна з провідних країн стосовно використання криптовалюти та впровадження її в економіку. Починаючи з 2022 року, в Об’єднаних Арабських Еміратах за BTC можна купити практично все що завгодно: від ранкової кави в готелі до приватного літака. Ба більше, перші у світі угоди купівлі-продажу нерухомості з оплатою криптовалютою відбулися саме в Дубаї. За даними журналу Business Insider один з інвесторів викупив за біткоїни в одному з комплексів 50 апартаментів у 2018 році.

Завдяки чинній інвестиційній програмі, перед іноземцями відкриваються дійсно великі можливості. Багато людей розуміють, що дає купівля нерухомості в еміратах: від отримання посвідки на проживання в процвітаючій країні до ведення найприбутковішого тут напряму — туристичного бізнесу. Однак, ризики та обмеження щодо проведення угод у криптовалюті все ж існують. Обговоримо такі моменти далі в статті.

Переваги та ризики використання криптовалюти для купівлі нерухомості

Головна перевага угод за криптовалюту — контроль з боку держави, попри те, що в ОАЕ все ще офіційно не визнали електронну валюту. Проте купівля нерухомості в Дубаї за криптовалюту вважається легальною, оскільки операції проводяться через обмінники (cryptocurrency exchange company).

Переваги

Ризики

Анонімність переказів. Фінансова інклюзія — доступ до послуг для осіб, які не мають рахунків у банках ОАЕ. Швидші транзакції в порівнянні з банківською системою: кошти із закордонних банків надходять на рахунки продавців протягом кількох днів, а цифрова валюта перераховується за лічені хвилини. Криптовалюта не оподатковується (станом на серпень 2024 р.). Відсутність комісії за міжнародний платіж. Можливість використання криптовалюти в якості першого внеску для іпотечного кредиту.

Не всі продавці готові приймати криптовалюту. Не у всіх еміратах можна купити нерухомість за криптовалюту. Необхідно подбати про захист криптогаманців — валюту можуть вкрасти шахраї. У будь-який момент законодавство може змінитися. Наприклад, можуть вводитися податки та/або комісії на оплату криптовалютою. У разі втрати ключів і паролів відновити доступ до гаманців практично неможливо.

Багатьох клієнтів приваблює така перевага купівлі нерухомості в Дубаї як можливість оселитися в країні з високим рівнем життя. Адже після придбання житла перед власником відкривається перспектива отримати золоту візу, що важливо для міжнародної ділової активності.

Слід врахувати й недоліки купівлі квартири в Дубаї (ОАЕ). А саме:

• мовний бар’єр;
• інша культура;
• складність отримання іпотеки;
• необхідність утримання нерухомості, до якого входить оплата доброустрою прилеглої території, платежі за прибирання зон загального призначення, утримання інфраструктури (парків, басейнів, паркувальних місць для автомобілів та інші послуги в цій області).

Важливо: з криптовалютою працюють здебільшого рієлтори та забудовники за тісної співпраці з обмінниками (cryptocurrency exchange company), що зареєстровані в ОАЕ. Під час розрахунків криптовалютою покупцеві слід обов’язково підтвердити джерело доходів.

Історія та регулювання криптовалют в ОАЕ

Вперше технологію блокчейн створив і описав Сатоші Накомото 2008 року. Хто ховається за цим псевдонімом — людина чи група, донині з’ясувати не вдалося. Проте ідея децентралізованої валюти, яка являє собою технологію розподіленого реєстру, що працює без центрального управління, була із захватом сприйнята спільнотою ентузіастів. Відтоді криптовалюта піддавалася то світовому визнанню, то всюдисущому скептицизму.

Перша покупка в криптовалюті відбулася 2010 року, коли на 10 000 біткоїнів було куплено дві піци, що дорівнювало $30 за кожну. Приблизно з того ж часу криптовалюти, такі як біткоїн, почали привертати увагу ОАЕ. Водночас блокчейн-технологія стала розглядатися в якості перспективної для різних секторів економіки.

Далі розвиток в ОАЕ криптовалюти спостерігається в такому вигляді:

• Регулювання та правова база. У 2018 році ОАЕ почали активно розробляти правову базу для регулювання криптовалют і блокчейн-технологій. Це включало створення нормативних актів і ліцензій для криптовалютних компаній.
• Запуск криптовалютних проєктів. За останні роки в Арабських Еміратах було запущено кілька великих криптовалютних проєктів. Наприклад, у 2020 році в Дубаї з’явилася власна криптовалюта emCash, яка використовується для оплати державних послуг і не тільки. А розплачуватися нею можна через застосунок emPay.
• Інновації та партнерства. ОАЕ активно співпрацюють з міжнародними технологічними компаніями та організаціями для розвитку блокчейн-технологій. В результаті на ринку еміратів з’являються провідні світові криптовалютні біржі, наприклад, Binance, Bybit, Rain. Їхні штаб-квартири розташовані в Дубаї. Усі вони мають ліцензію та відповідають вимогам Управління з регулювання фінансових послуг (FSRA).

Слід врахувати, що досі криптовалюта в ОАЕ офіційно не зареєстрована. Тому банки її напряму не приймають. Всі розрахункові операції та покупки можливі лише через обмінники.

Чи безпечна криптовалюта?

Ще з вересня 2022 року FSRA запровадила принципи, описані в керівництві з криптовалют, що захищають інвесторів. До них відносяться правила для компаній, які здійснюють операції з криптовалютою; високі стандарти авторизації та ідентифікації власників гаманців; боротьба з фінансовими злочинами й сприяння міжнародному переслідуванню шахраїв. Слід зауважити, що при купівлі криптовалюти на ліцензованих майданчиках або спеціалізованих біржах небезпеки немає. Водночас завжди є ризики потрапити на гачок шахраїв.

Поширені пастки останніх:

• Фальшива криптовалюта. Історія Onecoin, яка по суті була фінансовою пірамідою, у багатьох на слуху. Це найбільше шахрайство в історії, коли валюта позиціювалася як технологія біткоїна. Втім, хитрість можна було розкрити, якби інвестори вчасно звернули увагу на те, що доступ до операцій здійснювався тільки через сайт, контрольований компанією. Це щонайменше порушує принцип відсутності єдиного центру управління криптовалютою.
• Шахрайські ICO або “краудсейли”. Це інвестиційні платформи, що пропонують купити нову криптовалюту (токени) за вже наявну з метою отримати відсотки від майбутнього прибутку, коли токени зростуть у ціні. Насправді ліквідність нової криптовалюти може виявитися сумнівною. Іноді вона так і не з’являється на біржах.
• Шахрайські біржі та підроблені гаманці. Таких ситуацій, на жаль, складно уникнути. Але можливо. Перше, що має насторожити інвестора, – занадто вигідні пропозиції обміну, короткий термін реєстрації майданчика.
• Шкідливе програмне забезпечення. На жаль, крадіжка конфіденційної інформації та даних для злому гаманців — не рідкість. Тому як мінімум важливо захищати персональні пристрої надійними антивірусами, як максимум — використовувати апаратні методи захисту, такі як віддалені криптогаманці.

Яка криптовалюта використовується для купівлі нерухомості?

Найпоширеніші криптовалюти в ОАЕ, що застосовуються для оплати угод з нерухомістю, це:

• Біткоїн — Bitcoin (BTC).
• Альткоїн — Altcoin (ALT)
• Токен — Token (TKN)
• Стейблкоїн — Stablecoin (SBC).

Обмінники ОАЕ здебільшого працюють зі стейблкоїнами Tether (USDT) і USD Coin (USDC). Їхня особливість полягає в прив’язці до долара США. Тому курс цих криптовалют є фіксованим, а не волатильним. Такий захід дає змогу забезпечувати вищу безпеку угод.

Яке житло можна купити за криптовалюту?

Варіанти купівлі нерухомості в ОАЕ за цифрову валюту досить різноманітні:

• Апартаменти. Ви можете купити апартаменти в престижних районах, серед яких Downtown Dubai, Palm Jumeirah, Dubai Marina. Наприклад, комплекси BlueWaters, One JBR і Address JBR пропонують такі варіанти житла.
• Вілли. У деяких районах, як-от Arabian Ranches і Emirates Hills, також доступна купівля нерухомості за криптовалюту. Ці місця славляться розкішними будинками та висококласною інфраструктурою.
• Комерційна нерухомість. Є забудовники, які пропонують купити за криптовалюту офісні приміщення й торгові площі. Це може стати вигідним капіталовкладенням для бізнесу.
• Елітні резиденції. У Дубаї також можна придбати житло класу люкс, у таких будівлях як Bulgari Residencies і Madinat Jumeirah Living. Ці об’єкти пропонують високий рівень комфорту й ексклюзивні зручності.

У яких еміратах доступна купівля нерухомості за криптовалюту?

Найактивніше впроваджується криптовалюта в економіку еміратів Дубая, Абу-Дабі та Шарджі. Відповідно знайти забудовників, які пропонують найкращі варіанти тут, дуже легко. Але купити житло, офіс або навіть земельну ділянку нерезидентам можна тільки в спеціально відведених зонах — Freehold Zones. Ось кілька прикладів таких місць:

• У Дубаї — Dubai Marina, Palm Jumeirah, Downtown Dubai, Jumeirah Lakes Towers. Тут можна придбати як житлову, так і комерційну нерухомість.
• В Абу-Дабі також є Freehold Zones, наприклад, Saadiyat Island і Al Reem Island, де іноземці можуть купувати нерухомість за криптовалюту
• У Шарджі до таких зон належать Al Mamsha та Maryam Island.

З огляду на зручність транзакцій та інші переваги використання цифрової валюти, багато забудовників охоче погоджуються на такі угоди. Хоча ще 5 років тому вони вважалися досить ризикованими.

Які забудовники продають житло за криптовалюту?

З кожним роком дедалі більше девелоперів погоджуються на оплату об’єктів у цифровій валюті. Найвідоміші великі забудовники, які першими почали приймати криптовалюту в якості оплати, це:

• DAMAC Properties — провідний забудовник, який на сьогодні запропонував ринку 24 000 будинків і 40 000 квартир. Він приймає Bitcoin для угод з нерухомістю. Компанія прагне підтримувати цифрову економіку та надавати інноваційні рішення своїм клієнтам.
• Emaar Properties — компанія, яка прославилася завдяки ТРЦ Dubai Mall та найвищому хмарочосу Burj Khalifa. Вона спочатку заявляла, що не прийматиме криптовалюту. Однак згодом засновники змінили позицію та стали приймати Bitcoin при продажі об’єктів нерухомості. Emaar також запустив власний токен лояльності на основі блокчейна (EMR), який можна використовувати для різних транзакцій всередині компанії.
• Dubai Properties — частина інвестиційного холдингу Dubai Holding Group із представництвами в 13 країнах. Компанія прославилася такими проєктами як хмарочоси на набережній Аль-Джадаф і таунхауси в Villanova. Забудовник готовий приймати оплату в Bitcoin.
• Select Group — ще один великий забудовник, який приймає криптовалюту в обмін на свої проєкти. Він також відомий завдяки зведенню високоякісних житлових і комерційних об’єктів.
• Nakheel і Binghatti Developers — одні з перших девелоперських компаній у Дубаї. Обидва забудовники з 2022 року почали приймати криптовалютні платежі за нерухомість, пропонуючи зручний сервіс для міжнародних інвесторів.

Як купити нерухомість в ОАЕ за криптовалюту?

Слід враховувати, що криптовалюта в ОАЕ не визнана платіжним засобом. Однак, оскільки країна активно розвиває власну блокчейн-платформу, тут розташовано достатньо ліцензованих криптобірж. Тому вивести потрібну суму в дирхамах або доларах для здійснення угоди зовсім нескладно.

Цікаво, що майбутньому власнику не обов’язково особисто з’являтися на угоді. Агенти підберуть апартаменти, виходячи з поточних запитів клієнта: розташування, площі житла, вартості. У цих та інших питаннях Вам може допомогти наша компанія Dynasty Business Adviser. Сам процес купівлі фахівці проведуть віддалено або за дорученням, ретельно перевіривши легітимність усіх документів і правильність складання договору. Адже, наприклад, в Еміратах є кілька варіантів володіння нерухомістю: фріхолд (повне володіння), лізхолд (купівля квартири на певний термін), спільне володіння.

Які документи потрібні для укладення угоди?

Список документів, необхідних для купівлі нерухомості в ОАЕ за криптовалюту, практично не відрізняється від звичайного. Єдина відмінність — необхідність підтвердження походження коштів на цифрових гаманцях, головним чином — законність їх походження. Наприклад, пред’явити чеки про купівлю цифрової валюти та виписку банку про доходи.

Документи для угоди з нерезидентами ОАЕ:

• документ, який підтверджує особу (закордонний паспорт);
• контактна інформація;
• довіреність (у разі проведення угоди іншою особою);
• віза (за особистої присутності);
• попередній договір;
• сертифікат NOC про відсутність претензій від забудовника.

Оскільки документація в ОАЕ ведеться англійською або арабською мовами, важливо її належним чином підготувати і правильно скласти договір. У цих питаннях краще довіритися професіоналам, щоб певні нюанси згодом не стали для Вас сюрпризом.

Нотаріус онлайн Замовити послугу нотаріуса за закордонним паспортом або Emirates ID Замовити

Доступність іпотеки

Як і в багатьох інших країнах, в ОАЕ доступна іпотека для резидентів і нерезидентів. Однак до останніх висуваються жорсткіші вимоги:

• купувати квартири, апартаменти або земельні ділянки можна тільки у фріхолд-зоні;
• термін кредиту становить від 5 до 25 років;
• бажано, щоб позичальник міг внести 50% від вартості житла, ймовірність відмови в цьому разі мінімальна;
• якщо сума стартового внеску становить менше 20%, швидше за все Ви отримаєте відмову від кредитора;
• одержуваний місячний дохід повинен складати не менше $4000;
• мінімальний вік претендента становить 21 рік (а краще від 25 років);
• на момент погашення кредиту власник має бути не старше 65 років (фактично — не старше 55 років);
• життя позичальника має бути застраховане (0,3% від суми іпотеки);
• кредитна ставка буде вищою, ніж у резидентів (від 6,5 до 9,5%).

Для ухвалення рішення банки можуть вимагати податкові декларації та кредитну історію за останні два роки, довідку про доходи за останній рік.

Як краще купувати нерухомість — за готівку чи за криптовалюту?

Оскільки багато забудовників охоче погоджуються на нові умови оплати, купити нерухомість у Дубаї за криптовалюту стає дедалі простіше. Якщо Ваш дохід передбачає використання цифрових грошей, чому б цим не скористатися? До того ж переваг такого способу оплати достатньо.

Інша справа, якщо Ви не звикли використовувати криптовалюту та спеціально хочете купити її для здійснення угоди. У цьому випадку без професійної допомоги не обійтися — існує високий ризик потрапити на гачок шахраїв. Навіть якщо в цифровій валюті Ви орієнтуєтеся дуже добре, без знання місцевих законів є ймовірність укласти невигідну для Вас угоду.

Щоб мінімізувати ризики під час купівлі нерухомості за криптовалюту, звертайтеся до наших експертів.

Що ми можемо Вам запропонувати:

• Відкриємо для Вас банківський рахунок — він Вам знадобиться для утримання нерухомості.
• Допоможемо отримати золоту візу — купуючи нерухомість, Ви можете на неї претендувати.
• Надамо допомогу з підбором надійного криптообмінника та супроводом угоди.

У штаті нашої компанії є спеціалісти високої кваліфікації в галузі фінансів і міжнародного права. Ми працюємо на ринку ОАЕ понад 8 років. Протягом цього часу отримали величезний досвід проведення угод різного ступеня складності та досконально вивчили місцеві культурні особливості. Знаючи перспективи описаного ринку, ми ретельно дбаємо про свою репутацію. Тому, звісно ж, надаємо високоякісний сервіс, допомагаючи укласти договір своїм клієнтам безпечно та на вигідних умовах.

Отримати консультацію