Престижно, дорого, розкішно, прибутково – перші асоціації, які виникають у всіх, хто чує фразу «нерухомість в ОАЕ». Відомо, що кількість іноземців, які бажають придбати тут апартаменти, віллу чи шматок землі, зростає з кожним роком. Грамотна політика місцевого уряду протягом останнього десятиліття цьому сприяє. Вона відчувається у всьому: від ухвалених законів, що дозволяють враховувати культурні особливості громадян інших країн, до стабільної економіки, де місцева валюта залишається на одному рівні понад 20 років.
Звичайно ж, на цьому тлі кожен замислюється про доступність пропозицій та потенційну вигоду. Адже поряд із дорогими варіантами квартир в ОАЕ зустрічаються дешеві. Однак не варто поспішати, думаючи, що вдасться на цьому чудово заробити: підводні камені купівлі квартири в Дубаї або інших еміратах, на жаль, трапляються. Тому важливо трохи ознайомитися з ринком: вивчити ціновий діапазон, дізнатися, що ховається за дешевизною пропозицій та які витрати чекають на потенційного власника нерухомості.
Діапазон цін на нерухомість у Дубаї та ОАЕ
Ринок нерухомості в Еміратах досить динамічний. Хоча якщо порівнювати його з європейським, то загалом багато об’єктів можуть виявитися навіть дешевшими. Однак через попит, що зростає, за попередній 2023 рік ціни на апартаменти в ОАЕ зросли на 35%. Середня вартість 1 м2 зараз становить майже $3200. При цьому ціна апартаментів становить $450 тис., а вилл — близько $600 тис. Недорогими вважаються апартаменти до $130 тис. і вілли до $400 тис. А найдешевша нерухомість у Дубаї — близько $100 тис.
Найвищі ціни зафіксовані у фешенебельному районі Даунтаун у Дубаї – $6900/м2. Цей широкомасштабний комплекс загальною площею 2 км2 розташований там, де зосередилися основні визначні пам’ятки міста, такі як розважальний центр Дубай Молл і Музичний фонтан Дубая. До речі, престижність місця впливає на цінову політику. Ціни на апартаменти тут можуть бути у 2-3 рази вищими, ніж в інших регіонах. Однак, якщо ви маєте намір займатися перепродажем житла або туристичним бізнесом, витрати окупляться.
Найпрестижнішими районами, крім згаданого вище, вважаються:
- Дубай Марина, збудований навколо рукотворної затоки;
- Дубай Джумейра — мальовничий курорт;
- Дубай-Крік Харбор — вежа майже кілометрової висоти, яка ще будується, але очікується, що вона стане перлиною емірату.
Якщо в ОАЕ пропонується квартира нижче за середню ринкову вартість, варто запросити експертну консультацію, щоб розібратися в питанні. Оскільки в таких випадках можливі ризики придбання квартири в Дубаї.
Чому нерухомість в ОАЕ може бути дешевою?
Ринок нерухомості в Арабських Еміратах умовно можна поділити на первинний та вторинний. У першому випадку житло пропонується забудовником, а в другому власниками квартир.
Якщо забудовник пропонує житло за зниженою ціною, можливі такі підводні камені купівлі апартаментів в Дубаї:
- житло є соціальним – продати, здати його буде складно;
- квартири відносяться до малогабаритних, мають незручне планування;
- район планувався як престижний, але тренди змінилися і туристів у районі мало.
Такі варіанти можуть підійти для життя експатам, які не можуть повернутись на батьківщину, при цьому не в змозі придбати житло у престижному районі. Однак такі квартири категорично не підходять для бізнесу, оскільки вони продаватимуться роками, а ціни на оренду покриють витрати не раніше, ніж за десяток років.
Якщо власник продає апартаменти або вілли дешевше, то причини можуть бути такими:
- застаріле житло, яке будувалося 15 років тому;
- нерухомість будувалася як елітна, але зараз об’єкт маловідвідуваний;
- категорія “Lipstick on a Pig” — проблемне житло;
- надто оригінальний об’єкт, не кожному до смаку.
У першому і другому випадках житло може бути дуже хорошим і практичним. Однак якщо воно має низький попит, то інвестору доведеться докласти великих зусиль, щоб його перепродати. Адже коли мова заходить про старе житло, мається на увазі і застарілий район, який не надто популярний у туристів. Це може стати проблемою для відповідного бізнесу. Також можливі складнощі зі здаванням офісів, апартаментів в оренду — їх ціна буде невисокою. У будь-якому випадку, якщо ви бачите низьку ціну, варто подумати, чому в Дубаї такі дешеві квартири.
Що ж до категорії «Lipstick on a Pig», то буквальний переклад розхожого виразу красномовний — «помада на свині». Він означає, що у апартаментах є прихована проблема. Визначити її, зазвичай, можуть лише експерти. І справа не в тому, що таке житло може бути непридатним для проживання. Адже на забудовників в еміратах покладається певна відповідальність, тому, щоб не сталося, житло буде добудовано. Запитання — якою ціною! Якщо об’єкт став нерентабельним, можливо, що стіни зроблені з дешевших матеріалів, або планування відрізняється від початкового. Ця проблема може виявитися через час, і вона може стати значною перешкодою для повернення інвестицій. Можливо знадобиться вкласти кошти у капітальний ремонт чи перепланування.
Проблемою може стати і оригінальне житло з експериментальним дизайном. До моменту здачі такої нерухомості може виявитися, що вона поступається у зручності простішим, але сучасним інтер’єрам. Тому залишиться непотрібною, або доведеться вкласти великі гроші в креативну рекламу, щоб штучно підвищити попит на унікальні апартаменти. Хоча тут закономірно виникає питання: якщо не вдалося продати за нормальною ціною місцевому забудовнику, який вивчив ринок і попит, чому вийде у вас, іноземця, людини іншої культури.
Види володіння майном
Є ще один нюанс, який відповідає на запитання, чому в ОАЕ може бути дешева нерухомість. Річ у тому, що в Еміратах існує кілька видів володіння нерухомістю, які можуть змінюватись залежно від громадянства покупця та розташування об’єкта.
| Вид володіння | Опис |
|---|---|
| Freehold (вільне володіння) | Власнику надаються 100 % права на нерухомість та землю. Іноземці можуть купувати об’єкти у спеціально відведених freehold-зонах з правом продажу, оренди та успадкування. |
| Leasehold (довгострокова оренда) | Оренда нерухомості терміном від 10 до 99 років. Після закінчення терміну права на об’єкт повертаються власнику землі. Підходить для комерційних об’єктів за межами freehold-зон. |
| Usufruct (довічна оренда) | Право користування терміном від 10 до 100 років без права зміни чи перепродажу нерухомості. Часто використовується у курортних зонах. |
| Commonhold (часткове володіння) | Повні права на квартиру або частину будівлі з обов’язком брати участь в утриманні загальних зон (ліфти, сходи тощо). |
| Musataha (оренда із правом будівництва) | Оренда землі терміном до 99 років і відновленням терміну до 50 років із можливістю будівництва об’єктів. Після закінчення оренди усі будівлі повертаються власнику землі. |
Враховуючи ці нюанси, не поспішайте купувати квартиру дешево в ОАЕ, поки не переконаєтесь, що вид володіння вас влаштовує. Так, безперечно, орендоване житло може коштувати дешевше. При цьому оренди може вистачити на все ваше життя. Але якщо ви дбаєте про майбутнє ваших спадкоємців, цей варіант може вам не підійти. Також важливо уточнювати умови володіння, оскільки вони можуть містити певні обмеження на перепродаж або здачу в суборенду.
Що слід врахувати при купівлі нерухомості?
У цьому блоці ми розглянемо ключові моменти, які варто враховувати при купівлі житла в ОАЕ, щоб уникнути підводних каменів та неприємних сюрпризів.
Супутні витрати
Крім основної вартості нерухомості, є низка додаткових видатків, які можуть значно збільшити загальний бюджет. Покупці часто їх недооцінюють, що може призвести до нестачі коштів на момент укладання угоди. Наприклад, без агентства нерухомості, яке має відповідну ліцензію, тут не можна здійснити жодну угоду. До речі, це один із найвигідніших бізнесів в Еміратах. Отже, потрібно буде сплатити за послуги рієлторів — близько 2 %.
Також варто передбачити:
- Податок на передачу права власності на нерухомість — 4% від вартості об’єкта.
- Оформлення та реєстрація права власності – витрати на нотаріуса, державне мито та інші супутні послуги варто уточнити. Це невеликі фіксовані суми від $150 до $1000, які можуть коливатися залежно від виду об’єкта.
- Страхування нерухомості – багато банків вимагають страхувати об’єкт при іпотеці — це від 0,25 до 1%, оскільки в деяких випадках може знадобитися і страхування життя позичальника.
- Ставка на кредит, якщо вирішите скористатися ним — від 2,5%.
- Комісія за банківські послуги при переказі коштів — близько 1,5-2%.
Тобто до вартості нерухомості потрібно буде додати від 4 до 8% на покриття всіх витрат. До речі, щоб заощадити на банківському переказі та конвертації валют, можна використати криптовалюту — операції з нею значно знижують комісію. І багато популярних забудовників її приймають.
Вибір забудовника
При виборі об’єкта, що будується, важливо оцінювати такі ризики, як затримки в здачі об’єкта, використання неякісних матеріалів або навіть можливість банкрутства забудовника. У першому випадку законодавством ОАЕ передбачено не більше 12 місяців. У решті — необхідно передбачити можливість компенсації ваших витрат через суд.
Ось що обов’язково варто перевірити:
- чи існує компанія на ринку — список забудовників можна знайти на сайті Дубая (RERA) — www.dubailand.gov.ae;
- репутацію компанії — відгуки клієнтів, історію роботи (чи були здані попередні об’єкти вчасно) не можна оминати;
- юридичну чистоту — наявність дозволу на будівництво та володіння власністю мають бути зареєстровані у Земельному департаменті Дубая (DLD).
Вивчення договору
Цей пункт є одним із найважливіших. Вивчаючи договір, ви повинні зрозуміти:
- Ваші права на житло. Наприклад, якщо мова про спільну оренду, дізнайтеся, які зобов’язання ви несете, і яка відповідальність настає за їх недотримання.
- Умови передачі житла у власність: кінцевий термін здачі, якими частинами здійснюється оплата в розсрочку та інші нюанси.
- Ваші права, якщо забудовник не виконає зобов’язань. Дізнайтеся, як саме він відшкодовуватиме збитки, яка сума штрафних санкцій, чи зможете ви відмовитися від об’єкта тощо.
- Які матеріали будуть використані для будівництва чи оздоблення. Адже від цього залежить, чи виникне потреба витрачати кошти на ремонт.
Приймання нерухомості від забудовника
На етапі приймання важливо ретельно перевірити об’єкт: вивчити відповідність плану, якість будівництва та оздоблення. Потрібно звернути увагу на вікна, двері, стіни, підлогу, сантехніку та електрику. Якщо є недоліки (подряпини, тріщини, погана герметизація), їх потрібно зафіксувати в акті та вимагати усунення.
Недоліки можуть включати будівельні дефекти, проблеми з комунікаціями (вода, електрика), недоліки в обробці, які не завжди видно на перший погляд. Важливо не поспішати та оглянути всі деталі. Враховуючи, що в Дубаї можна придбати нерухомість онлайн, можна запросити онлайн-тур, тобто попросити рієлтора пройтися квартирою з камерою.
Іпотека чи кредит
Якщо покупка здійснюється шляхом кредиту чи іпотеки, варто враховувати:
- Умови погашення: важливо вибрати кредит з оптимальною відсотковою ставкою та можливістю дострокового погашення без штрафів.
- Страхування: банки вимагають страхувати не лише об’єкт нерухомості, а й життя позичальника, що збільшує щомісячні витрати.
- Відсоткова ставка: деякі кредити мають змінну відсоткову ставку, яка може збільшитися у майбутньому.
Слід врахувати, що позичальники можуть мати справу зі збільшенням платежів за кредитом, наприклад, у разі інфляції. Уточніть, чи буде в такому випадку можливість дострокового погашення без значних штрафів.
Як уникнути втрат при покупці нерухомості?
Найчастіше угоди з нерухомістю в Дубаї є безпечними. Однак для зниження ризиків краще обговорювати питання з фінансовими експертами та юридичними консультантами. Адже шахраї, які бажають збагатитися коштом необізнаної людини, яка не знає законів і мови, є скрізь. Крім них існують і пересічні люди, які хочуть банально компенсувати витрати на невдалий проєкт. Але їхні проблеми не повинні стати вашими, чи не так?
Щоб уникнути потенційних ризиків та питань у стилі, чому в ОАЕ дешева нерухомість, постарайтеся виконати наші рекомендації:
- Вивчіть місцевий ринок: які регіони є більш престижними, чим відрізняється вартість житла у певних зонах тощо.
- Ретельно перевірте всі документи: дозвіл на будівництво, ліцензію забудовника, характеристики об’єкта, договір купівлі-продажу, свідоцтво про право власності.
- Уточніть вид власності: це буде оренда, сумісне або повне володіння.
- Щоб заздалегідь не приїжджати в Емірати, попросіть влаштувати віртуальний тур по об’єкту.
- Зробіть запит фінансової оцінки експертів, якщо є найменша підозра на приховані вади об’єкта, що сподобався. А потім ухвалюйте рішення, чи варто купувати апартаменти в ОАЕ.
- Переконайтеся, що можете покрити не тільки вартість нерухомості, але й поточні витрати, які можуть становити до 8%.
- Хоч би побіжно ознайомтеся із законами або зробіть запит на юридичну консультацію. Наприклад, уточніть, що можна робити з майном: якщо ви хочете здавати комерційну нерухомість, то орендар повинен обов’язково мати ліцензію. Здавати офіси всім охочим у країні не можна.
Звичайно, ретельний аналіз та перевірка об’єктів потребує часу. Але інакше придбати нерухомість у Дубаї, при цьому обійти підводні камені, – не вийде. Або потрібно самостійно вивчати всі питання, або звернутися до фахівців з досвідом, які добре знають арабську мову та орієнтуються у місцевих законах і традиціях. Як ліцензований агент з бездоганною репутацією компанія Dynasty Business Adviser готова надати вам фінансові та юридичні послуги.
Допомога фахівців
Наші експерти з фінансів та міжнародного права можуть запропонувати вам як розв’язання окремих питань, так і послуги «під ключ»:
- підбір вигідного вам об’єкта нерухомості;
- якісну оцінку об’єкта на виключення дефектів чи вад;
- ретельну перевірку документації забудовника чи власника;
- підготовку договорів та необхідних документів англійською та арабською мовами;
- проведення операції купівлі нерухомості онлайн, після якої ви можете отримати право на резидентську візу та ведення бізнесу;
- допомогу із підготовкою золотої візи;
- оцінку та реєстрацію вашого бізнесу в ОАЕ.
Завдяки багаторічному досвіду у вирішенні широкого спектра питань для іноземного бізнесу, ми можемо забезпечити повний фінансовий та юридичний супровід вашої компанії. Віддайте рутинні питання до рук професіоналів, щоб мати змогу зосередитися на актуальних бізнес-завданнях.
