Продаж нерухомості в ОАЕ: покроковий процес і юридичні нюанси

Нерухомість в ОАЕ відрізняється високою рентабельністю: дохід від оренди приносить від 6 % до 10󠁣󠁣 % прибутку на рік. Продаж об’єктів також вигідний: за 10 років житло в Еміратах подорожчало в середньому в 1,5 раза. Продавати й купувати нерухомість в ОАЕ можуть не тільки місцеві, але й іноземці. Угоди не оподатковуються. Однак вони суворо регулюються законом і обов’язково проводяться через місцеві банки. Останні можуть заморозити кошти в рамках програми AML. Якщо ви хочете вигідно реалізувати спадщину або вирішили заробляти на продажу апартаментів, дізнайтеся, як продати нерухомість в ОАЕ без неприємних сюрпризів.

Щоб зрозуміти, як почати заробляти на нерухомості в Дубаї, важливо враховувати не тільки ринкові тренди, але і юридичні обмеження, банківські ризики та способи структурування угод. Особливо це критично для тих, хто планує перепродаж як бізнес.

Крок 1. Оцінка об’єкта

Насамперед вам потрібна оцінка квартири. Без знання ринкової вартості ви можете втратити тисячі дирхамів або навіть зірвати угоду. Річ у тому, що покупців може відштовхнути занадто висока або низька ціна. Остання може вказувати на приховані проблеми. Щоб визначити вартість нерухомості в Дубаї:

• зайдіть на сайт RERA Calculator — він показує діапазон цін;
• використайте сайти нерухомості, щоб оцінити схожі пропозиції у вашому районі;
• замовте послуги брокера з ліцензією RERA (можете звернутися до нас) — він дасть обґрунтовану ціну та допоможе уникнути завищених очікувань.

Крок 2. Перевірка юридичної чистоти

Держава прагне захистити права обох сторін. Тому угоди проводяться максимально прозоро: через банк за участю агента. Це необхідно для того, щоб перевірити об’єкт на борги та інші зобов’язання:

• виплати за іпотекою (якщо є),
• перебування в оренді,
• кількість власників, спадкоємців, можливі судові спори.

У разі виявлення проблем угоду буде заморожено.

Крок 3. Збір документів

Для процедури знадобиться реєстрація в Земельному департаменті, як правило, Дубая. У цьому еміраті житло доступніше і дозволено купувати квартири іноземцям. Якщо ви забудете якийсь документ, процедуру відкладуть і покупець може піти. Що вам знадобиться:

• Title Deed — документ, що підтверджує володіння об’єктом.
• Mortgage Clearance Letter — довідка про погашення, якщо ви брали житло в іпотеку.
• No Objection Certificate — довідка, що у забудовника немає до вас претензій: сервісні збори сплачені, умови володіння не порушені.
• Паспорт або Emirates ID (якщо ви стали резидентом).
• Tenancy Contract — якщо квартира орендована. Щоб покупець розумів, коли закінчується термін договору і чи можна його розірвати достроково.

Крок 4. Підготовка об’єкта

Покупці в ОАЕ віддають перевагу чистим, доглянутим і упорядкованим квартирам. Тому не полінуйтеся перед оглядом або розміщенням фото прибрати всі зайві речі. При необхідності зробіть хоча б косметичний ремонт, особливо на кухні, в туалеті та ванній. Можете також замовити професійну зйомку для розміщення фото та відеотуру.

Крок 5. Вибір брокера для переговорів та завершення угоди

Як ми згадали вище в пункті три, участь брокера в угоді є обов’язковою. Тому вам потрібно буде знайти хорошого постачальника послуг. Він допоможе супроводити угоду:

• оцінить об’єкт за реальною ринковою вартістю;
• підкаже, коли краще виставляти квартиру на продаж;
• розмістить оголошення на порталах;
• складе договір купівлі-продажу;
• допоможе успішно пройти реєстрацію в DLD та проконтролювати розрахунок через банк.

Працюйте тільки з тими брокерами, які мають офіційну реєстрацію та унікальний номер RERA ID. Цю інформацію можна перевірити на сайті Dubai REST.

Особливості маркетингу — де і як шукати покупців

Етап побудови маркетингу включає вибір правильних каналів, щоб до вас приходили потрібні клієнти і ведення переговорів так, щоб не затягувати процес продажу. Участь брокера з ліцензією RERA багато в чому полегшить завдання.

Корисно знати. Апартаменти продаються швидше, ніж будинки чи вілли. Лідером ринку в ОАЕ є Дубай – тут квартири купують у 4 рази частіше, ніж у столиці.

Нюанси розміщення оголошень

Власник може шукати покупців в ОАЕ самостійно, але тільки через неофіційні канали: соцмережі або особисті контакти. Однак на практиці — це довгий шлях. Щоб продати квартиру в Дубаї швидко, рекомендується розміщувати оголошення на офіційних порталах:

• Property Finder — найбільший портал, орієнтований на експатів та інвесторів.
• Bayut — активно використовується резидентами, особливо в сегменті оренди та перепродажу.
• Houza — сайт, де розміщуються оголошення про продаж вілл, таунхаусів та інших преміальних об’єктів.
• JustProperty — платформа, де розміщуються об’єкти преміум-класу та квартири в новобудовах./li>
• Dubizzle — підходить для бюджетних об’єктів і швидкого перепродажу. Частково доступний приватним особам, але у брокерів є професійні кабінети.

Нюанс полягає в тому, що доступ до цих майданчиків мають тільки агенції з ліцензією RERA. Вони публікують оголошення на всіх майданчиках відразу, крім того, працюють з великою базою клієнтів.

Тонкощі східних перемовин

В ОАЕ заведено торгуватися. Тому якщо ви зробите невелику знижку, покупець напевно вибере ваш об’єкт. Але врахуйте, що сильно знижувати ціну не слід – 5 % цілком достатньо.

Вартість потрібно узгодити й вказати в попередньому договорі (Memorandum of Understanding). Після цього обговорення знижки недоречні — сума в чеку і MoU повинні збігатися, інакше Земельний Департамент Дубая відхилить угоду.

Якщо покупець місцевий — краще повністю довірте перемовини брокеру, який добре знає мову та місцеві традиції.

Розрахунки та продаж — як уникнути «сюрпризів»

Зазвичай агенції «забувають» попередити власника, що процедура продажу нерухомості включає обов’язкову перевірку джерела коштів (AML) з боку банку, що випускає чек. Без цього угода не буде зареєстрована. Тому незалежно від того, хто покупець — резидент, інвестор або компанія — гроші повинні бути переведені на особистий банківський рахунок продавця. При цьому банк повинен бути зареєстрований в ОАЕ. Якщо рахунку немає, то перед початком операції потрібно його відкрити.

Якщо продавець хоче отримати гроші на рахунок в іншій країні, то повинен знати — це неможливо. Банк ОАЕ все одно потрібен як точка отримання коштів.

Що входить до AML перевірки?

Банк, що випускає чек, зобов’язаний перевірити:

• джерело коштів покупця,
• відповідність суми,
• відсутність підозрілих операцій.

Особливо ретельно перевіряють іноземних інвесторів. Процедура може зайняти від 2 до 10 робочих днів.

Покупець розраховується чеком

У вигляді оплати продавець отримує чек (manager’s cheque) — гарантований платіжний інструмент, який випускає банк покупця. Що важливо знати:

• чек оформляється на ім’я продавця;
• сума має точно збігатися з ціною, зазначеною в MoU;
• чек спочатку передається до Trustee Office — державного органу — під час реєстрації угоди для перевірки даних;
• лише після перевірки чек повертається покупцеві — особисто або через брокера, якщо на нього оформлено доручення.

Нюанси реєстрації угоди

Угода проводиться в Trustee Office — державному реєстраторі, де відбувається передача власності. Туди приїжджають обидві сторони після узгодження умов і отримання чека покупцем у банку. Замість них можуть також приїхати довірені особи, які повинні надати довіреність (оформити POA можна тут). Покупець також має сплатити мито 4 % від суми об’єкта. Воно вноситься окремим чеком, вказуючи одержувачем Dubai Land Department. Іноді збір ділиться навпіл — за домовленістю.

Крім стандартного пакета документів із підтвердженням права власності сторони подають:

• паспорти або Emirates ID;
• чек на покупку;
• чек на оплату мита.

Далі співробітники Trustee Office перевіряють дані: збіг імен, сум у договорі купівлі-продажу, справжність чеків. Після цього вони підтверджують, що угода відповідає вимогам Trustee Office. Старий договір власності анулюється і створюється новий — на покупця.

Якщо всі документи в порядку, то вся процедура займає від 30 хвилин до 2 годин. Новий власник відразу отримує документ з правом власності, а продавець — свій чек.

Майте на увазі. Продати квартиру за готівку або попросити переказати гроші на банківський рахунок родича — не вийде. Угоду просто офіційно не зареєструють.

Як уникнути заморожування коштів?

Теоретично продавець після отримання чека має повне право розпоряджатися своїми коштами. Але важливо знати, що оплату готівкою отримати не вийде. З метою протидії боротьбі з тероризмом банк може заморозити кошти, якщо вважатиме операцію підозрілою.

Які дії будуть правильними:

• заздалегідь уточнити в банку ліміти на перекази;
• після завершення угоди залишити кошти на рахунку для інших операцій або інвестицій;
• вивести кошти в інший банк за кордон.

Якщо ви спробуєте зняти готівку або проведете кілька операцій купівлі-продажу поспіль, банк, швидше за все, заблокує рахунок і запросить всю інформацію про походження коштів. Потрібно буде не просто привезти пакет документів, а відповісти на ряд запитань:

• чому продали нерухомість;
• як плануєте розпорядитися коштами;
• чи маєте ліцензію на комерційну діяльність;
• чи сплатили всі податки.

До запитань краще підготуватися заздалегідь. Слід закрити всі борги, якщо вони є. Тому що в ОАЕ навіть затримка з комунальними платежами може призвести до відстрочки розблокування рахунку.

Юридичні нюанси: що важливо знати інвесторам

Якщо угоди проводяться регулярно — кілька разів на рік, при цьому оформляються як приватні, це однозначно привертає увагу банків. І вони можуть заблокувати рахунок за приховану комерційну діяльність.

Через який час можна продати куплену квартиру?

У теорії обмежень немає, але не можна, наприклад, продавати об’єкт на етапі будівництва. Перед продажем майна, потрібно обов’язково отримати NOC — довідку від забудовника. Також, якщо ви плануєте займатися реалізацією нерухомості на постійній основі, то краще проводити угоди через компанію.

Як проводити угоди через компанію?

Регулярний перепродаж нерухомості — це вже не разова інвестиція, а повноцінна комерційна модель. Тим, хто шукає відповідь на питання, як почати заробляти на нерухомості, потрібно заздалегідь визначитися: оформити об’єкт на фізичну особу, компанію або офшор.

Інвестори зазвичай реєструють юридичну особу в Mainland або Free Zone, отримують відповідну ліцензію. При продажу гроші надходять на корпоративний рахунок, а не на особистий. В результаті у банків питань немає — комерційна діяльність офіційно оформлена, фірма сплачує податки. В ОАЕ вони мінімальні — 5 % ПДВ, 9 % корпоративний, 4 % — мито за кожен об’єкт — зазвичай платить покупець.

Офшорна схема — вигода і ризики

Деякі іноземці реєструють компанію в офшорі, купують нерухомість на ім’я компанії, а потім продають саму компанію. По суті це дозволяє уникнути додаткових запитань від банку, податків і виплати мита 4 %, а також комісії агента. Адже в угоді не бере участь Земельний Департамент Дубая і просто переписуються імена нових власників в статутних документах.

Але існують деякі ризики такої схеми:

• Банк може заблокувати кошти, якщо вважатиме структуру непрозорою.
• Покупець не отримує документ Title Deed на своє ім’я. Він може тільки опосередковано володіти майном через компанію.
• Для офшорної компанії потрібна реальна юридична структура на батьківщині.

Якщо продавець володіє бізнесом — то при грамотному підході досвідчених юристів схема є реалізованою.

Висновок

У цій статті ми розглянули нюанси, які можуть допомогти майбутнім інвесторам: процес продажу квартири поетапно, ризики, юридичні нюанси. Успішна угода вимагає не тільки розуміння ринкової ситуації, але і точної роботи з документами, банківськими вимогами й формою володіння. Без юридичної підготовки та контролю над деталями навіть простий продаж може обернутися затримками, блокуваннями або фінансовими втратами.

Саме тому ми пропонуємо свої послуги з відкриття банківського рахунку. З нашою допомогою ви зможете:

• вибрати банк, що надає послуги відповідно до ваших завдань;
• підготувати пакет документів з урахуванням усіх вимог;
• пройти комплаєнс-перевірку (KYC/AML) без зайвих затримок;
• відкрити рахунок на фізичну або юридичну особу — залежно від моделі роботи;
• уникнути типових помилок, через які рахунки не відкривають або блокують.

Ми також допомагаємо відкрити компанію в ОАЕ «під ключ» зі структурою, що відповідає вашій моделі роботи. За необхідності розрахуємо ризики проведення угоди через офшор.

Ми забезпечуємо юридичний захист інтересів продавця — від першого контакту до остаточного розрахунку.

Звертайтеся, якщо вам потрібен точний, контрольований і безпечний супровід угод — без ризиків, затримок і банківських блокувань.

Отримати консультацію