Як купити нерухомість в ОАЕ: покроковий процес і юридичні нюанси

Ринок нерухомості ОАЕ відкритий не тільки для резидентів, але і для іноземних покупців. Останнім особливо вигідно інвестувати в апартаменти і вілли заради проживання в країні з високим рівнем життя або отримання високого доходу від перепродажу. Уряду країни також важливо залучати зовнішній капітал, тому для гарантії захисту інтересів покупців угоди суворо регулюються законом. Всі розрахунки проводяться виключно через місцеві банки з використанням чеків. Однак все ж існують нюанси, які можуть вплинути на можливість розпоряджатися майном.

У цій статті ми розглянемо, як купити нерухомість в ОАЕ і що важливо враховувати, щоб мати всі права власності на нерухомість.

Хто може придбати нерухомість в ОАЕ: види володіння та ключові умови

Якщо ви хочете стати повноправним власником нерухомості, важливо знати, що в ОАЕ існують різні види нерухомості. Деякі дозволяють оформити майно на своє ім’я і розпоряджатися ним без обмежень: здавати в оренду, продавати, передавати у спадок, інші — ні. Отже, в ОАЕ існує кілька форм володіння нерухомим майном:

• Фріхолд (Freehold) — це повне право власності на об’єкт і землю. Такий формат дозволяє вільно продавати житло, здавати його в оренду, передавати у спадок і використовувати для отримання резидентської візи. Однак фріхолд доступний тільки в спеціально визначених зонах.
• Лізхолд (Leasehold) — це, по суті, довгострокова оренда на строк до 99 років. Покупець отримує право користування будинком, але не стає власником землі. Об’єкт можна здавати в оренду, але перепродаж і передача у спадок регулюються умовами договору. Лізхолд може бути варіантом для тимчасового проживання або оренди, але він не підходить для отримання візи.
• Коммонхолд (Commonhold) — це форма володіння, за якої покупець отримує право розпоряджатися апартаментами і одночасно частиною загальної території житлового комплексу: на паркінгах, у холах, у басейнах. Управління цими зонами здійснюється через асоціацію мешканців. На практиці це може створювати складнощі: колективне прийняття рішень часто буває неефективним, виникають суперечки щодо обслуговування та витрат, а ліквідність таких об’єктів нижча.
• Узуфрукт (Usufruct) — це право користування та отримання доходу від нерухомості на обмежений термін, без права продажу або зміни конструкції. Формат схожий на лізхолд, але з більш жорсткими обмеженнями: не можна перепродати об’єкт або здавати його в оренду без згоди власника землі. Узуфрукт може надавати певну гнучкість для тих, хто хоче розмістити на його території підприємство. Адже володіння може бути зручнішим, ніж оренда. Але таких прав, як фріхолд, іноземцям він не надає.
• Мусатаха (Musataha) — право довгострокового користування земельною ділянкою (до 50 років з можливістю продовження) для будівництва та отримання прибутку. Земля залишається у власності держави або забудовника, але побудований об’єкт може бути у власності інвестора. Цей тип володіння підходить для будівництва готелів, торгових центрів, вілл і таунхаусів з метою здачі їх в оренду або ведення бізнесу.

Рекомендація: намагайтеся вибирати Freehold. Це дає максимальну свободу і юридичний захист, особливо якщо ви — інвестор або плануєте жити в ОАЕ.

Скільки коштує нерухомість в ОАЕ: статистика і ціни по районах Дубая

Ринок нерухомості в ОАЕ продовжує стрімко зростати, без проявів ознак перегріву. За даними платформи DXB Interact за вересень 2025 року, середня вартість житла в Дубаї склала приблизно $5 600 за квадратний метр. Це на 9,7 % вище, ніж у вересні 2024 року.

Обсяг угод з житловою нерухомістю досяг AED 54,3 млрд, а загальна кількість проданих об’єктів — 20 127, що на 11,3 % більше, ніж роком раніше. Найбільшим попитом користуються апартаменти з однією спальнею, частка таких угод — близько 40 %. Це не дивно: вони залишаються найбільш ліквідними і універсальними як для проживання, так і для оренди.

Популярні райони

Особливо привабливі райони Дубая для купівлі квартири:

• Jumeirah Village Circle (10,7 % всіх угод),
• Business Bay (6,9 %),
• Dubai Science Park (6,7 %).

Ці місця відрізняються доступністю, хорошою транспортною розв’язкою і потенціалом розвитку. Середня ціна квартир у цих районах — від $272 000 до $409 000, тобто від $3 726 за м².

Престижні райони

Звичайно, в Дубаї є й райони, де квадратний метр коштує як витвір мистецтва:

• Jumeirah Bay Island — $23 840;
• Jumeirah — $22 710;
• Trade Centre — $14 530;
• Bluewaters — $14 080;
• Palm Jumeirah — $12 960.

Тут на ціну впливає не тільки продумана функціональність, але й престиж, краса архітектури, вид з вікна.

Як отримати резидентську візу в ОАЕ через купівлю нерухомості?

Однією з переваг купівлі житла в Дубаї є право на оформлення резидентської візи. Однак щоб ним скористатися, об’єкт повинен відповідати встановленим критеріям. Нижче — базові умови та типи віз.

Тип візи	Мінімальна вартість нерухомості	Термін дії візи	Додаткові умови
Резидентська віза	750 000 AED — близько $205 000	2 роки	Будівництво об’єкта має бути завершено, а нерухомість — зареєстрована в земельному департаменті.
Резидентська віза (іпотека)	750 000 AED (сплачено ≥50 %)	2 роки	Банківське підтвердження щонайменше половини оплати та графік погашення.
Золота віза	2 000 000 AED — близько $545 000	10 років	Допускається придбання декількох об’єктів на зазначену суму і вище.
Пенсійна віза	1 000 000 AED – близько $272 000	5 років	Доступна особам старше 55 років при купівлі нерухомості та підтвердженні заощаджень або стабільного доходу.

Важливо:

• Нерухомість має бути житловою, не в стадії будівництва.
• Віза може оформлятися на власника і членів сім’ї.
• Оформлення можливе як при повній оплаті, так і при частковій (у разі іпотеки).

Більш детальну інформацію про документи, термін та мита ви знайдете на сторінці “Резидентська віза в ОАЕ”.

Як купити нерухомість в ОАЕ?

Купівля нерухомості в Дубаї зазвичай складається з п’яти етапів: вибору об’єкта, оформлення договору, відкриття рахунку, отримання довідки від забудовника про відсутність фінансових і юридичних обмежень на об’єкт та реєстрації права власності. Далі розглянемо кожен етап процедури купівлі нерухомості в ОАЕ детальніше.

Як підібрати нерухомість в Дубаї?

Першим кроком у процесі купівлі нерухомості в ОАЕ стає вибір об’єкта. Тут важливо визначити мету: для проживання, оренди, перепродажу або бізнесу. Від цього залежить формат нерухомості, район, юридичний статус і навіть можливість отримання візи.

Якщо ви плануєте здавати об’єкт, зверніть увагу на райони з високим попитом — JVC, Business Bay, Dubai Marina

• JVC — доступний район з високим попитом на оренду, особливо серед експатів і молодих фахівців.
• Business Bay — діловий центр поруч з Downtown, популярний серед орендарів завдяки локації та інфраструктурі.
• Dubai Marina — престижний район біля води, з хмарочосами, ресторанами і яхтами. Один з найбільш затребуваних для оренди.

Для комфортного проживання підійдуть Dubai Hills, Arabian Ranches, Jumeirah.

• Dubai Hills — зелений житловий район з парками, школами та полем для гольфу.
• Arabian Ranches — закриті селища з віллами, що приваблюють тишею та приватністю.
• Jumeirah — один з найстаріших і найзеленіших районів, з віллами та пляжами.

Якщо мета — перепродаж, варто розглянути Downtown, Palm Jumeirah і проєкти від великих забудовників.

• Downtown Dubai — центр міста зі всесвітньо відомим Бурдж-Халіфою, торговими центрами та елітною нерухомістю.
• Palm Jumeirah — штучний острів у формі пальми. Престижний район з видом на море. Тут продаються дорогі апартаменти та вілли.

Оформлення угоди: що важливо врахувати?

На етапі укладення угоди важливо заручитися підтримкою надійних фахівців, щоб зафіксувати всі ключові умови. На що звертати увагу:

• Договір купівлі-продажу (Sale and Purchase Agreement (SPA)). У ньому прописуються ціна, терміни оплати, умови передачі, штрафи та відповідальність сторін. Якщо будинок ще будується, додатково оформляється графік платежів і підтвердження реєстрації проєкту в RERA — підрозділ Земельного департаменту Дубая (DLD), який регулює ринок нерухомості.
• Документи. При оформленні знадобляться паспорт покупця і продавця, копія Title Deed – право власності, план нерухомості, довідка від забудовника про відсутність заборгованостей (NOC), підтвердження джерела коштів і ліцензія брокера, зареєстрованого в RERA. Для об’єктів, що будуються – реєстрація проєкту в RERA і номер Escrow-рахунку.
• Вимоги до учасників. Брокер повинен бути зареєстрований в Real Estate Regulatory Agency (RERA). Він супроводжує угоду і передає договір до земельного департаменту. Юрист перевіряє об’єкт, історію забудовника і відповідність умов законодавству ОАЕ.

Перед підписанням угоди важливо переконатися, що об’єкт не обтяжений боргами, не продається декільком особам одночасно, зареєстрований офіційно, а всі документи — справжні. Це знижує ризики відмови та прискорює реєстрацію.

Відкриття рахунку в банку ОАЕ для купівлі нерухомості

Однією з важливих умов купівлі нерухомості в Дубаї є відкриття рахунку в місцевому банку. Без нього буде складніше зареєструвати право власності в Земельному департаменті (DLD). Навіть якщо ви зібрали готівку або криптовалюту, краще провести операцію через ваш розрахунковий рахунок в ОАЕ. Хоча технічно можлива оплата готівкою, в рамках діючих процедур щодо боротьби з відмиванням коштів (AML) краще використовувати банківський рахунок. Це забезпечує безпеку угоди і знижує ризики при подальшій реєстрації права власності.

Для відкриття рахунку знадобляться:

• паспорт — документ, що підтверджує особу;
• віза або в’їзний штамп — легальність перебування в країні;
• договір купівлі-продажу або лист від забудовника — мета відкриття рахунку;
• довідка про доходи або виписка з закордонного рахунку — походження доходів.

Рахунок відкривається протягом декількох робочих днів. Краще пройти цю процедуру заздалегідь, щоб не затримувати угоду. Також важливо врахувати, що відкрити рахунок онлайн можна тільки для тих, хто вже є резидентом або претендує на золоту візу після інвестицій.

Як отримати NOC в банку ОАЕ?

Якщо об’єкт знаходиться в іпотеці, вам знадобиться NOC (No Objection Certificate) — офіційний документ від банку про те, що він не заперечує проти продажу нерухомості, що знаходиться в заставі. Без цієї виписки Земельний департамент (DLD) не зареєструє угоду і право власності на нового покупця.

Процес отримання NOC включає:

1. запит до банку (особисто або через брокера);
2. розрахунок залишку за іпотекою (оплачує покупець);
3. надання договору купівлі-продажу або попередньої угоди;
4. оплату комісії (зазвичай від 500 до 5 000 AED або $135-1350);
5. очікування обробки (3–7 робочих днів).

Як зареєструвати право власності в ОАЕ?

Після завершення угоди необхідно офіційно зареєструвати право власності в Земельному департаменті Дубая (DLD). Без цього покупець не отримує Title Deed — документ, що підтверджує юридичне володіння об’єктом. Після перевірки всіх документів і сплати реєстраційного збору (4 % від вартості об’єкта), DLD оформляє Title Deed і вносить нового власника до реєстру. В середньому, якщо все в порядку, оформлення нерухомості в Дубаї займає від 1 до 5 робочих днів.

Додаткові витрати при купівлі нерухомості в ОАЕ

Однією з умов купівлі є необхідність сплатити обов’язкові збори, які можуть становити 6–8 % понад ціну. Без них угода не буде зареєстрована. Сюди входять обов’язкові платежі:

• збір Земельного департаменту (DLD): 4 % від вартості об’єкта;
• адміністративний збір DLD: 580 AED за реєстрацію;
• комісія агенту: зазвичай 2 % від вартості.

Також, якщо житло знаходиться в іпотеці або на етапі будівництва, потрібно сплатити:

• збір для off-plan: 3,000 AED або 4 % — залежить від проєкту;
• реєстрацію іпотеки: 0,25 % від суми кредиту + 290 AED;
• NOC від забудовника або банку: 500–5,000 AED;
• нотаріальні послуги та супровід угоди: за домовленістю.

Це означає, що якщо об’єкт коштує 1 000 000 AED, то, з огляду на особливості купівлі нерухомості в Дубаї, потрібно підготувати додатково 65 000–75 000 AED.

Скільки коштує утримання нерухомості в Дубаї?

Новий власник повинен враховувати, що житло в ОАЕ вимагає витрат на утримання, навіть якщо ви не плануєте постійно проживати в країні. Основні статті витрат:

• Сервісний збір — це обов’язковий платіж за обслуговування будівлі, включаючи охорону, прибирання загальних зон, роботу ліфтів і басейну. Зазвичай він розраховується за площею: від 100 до 200 AED за квадратний метр на рік. Для квартири 80 м² це близько 8 000–16 000 AED (≈ $2 180–4 360) щорічно.
• Комунальні послуги (надаються компанією DEWA) включають електроенергію, водопостачання та каналізацію. Для квартири середньої площі (80 м²) щомісячні платежі становлять 300–800 AED (≈ $81–217) або 3 600–9 600 AED ($975–2 600) на рік.
• Інтернет і телебачення оплачуються окремо, через провайдерів Etisalat або Du. Стандартний пакет з хорошою швидкістю коштує 300–400 AED (≈ $82–109) на місяць, тобто 3 600–4 800 AED (≈ $980–1 310) на рік.
• Кондиціонування повітря – у більшості житлових комплексів використовується централізована система охолодження (наприклад, Empower). Для квартири площею близько 80 м² щомісячні платежі становлять від 400 до 1 000 AED (~ $109–272).

Таблиця з витратами на утримання квартири 80 м² в ОАЕ за рік

Стаття витрат	Сума в AED	Сума в USD
Комунальні послуги	3 600–8 400	975–2 600
Сервісний збір	8 000–16 000	2 180–4 360
Інтернет і ТБ	3 600–4 800	980–1 310
Система охолодження	400–1 000	109–272
Разом	15 600–30 200	4 244–8 542

Якщо квартира здається в оренду, до витрат слід додати муніципальний збір. Він становить 5% від річної орендної ставки. Оплачує цей збір орендар.

Якщо власник не проживає в квартирі і не здає її в оренду, витрати зменшуються. Тільки сервісний збір та система охолодження залишаються обов’язковими, а комунальні платежі можна мінімізувати. Для цього потрібно відключити лічильники, повідомити керуючого будинком і звернутися до постачальників з проханням про тимчасове відключення послуг.

Як продати нерухомість в ОАЕ?

На ринку нерухомості Дубая багато що залежить від «упаковки». Один і той же об’єкт може піти за тиждень — або «висіти» місяцями. Чому так відбувається? Справа в тому, що покупці в ОАЕ — це не тільки місцеві жителі, а й інвестори з Європи, Азії, СНД. Вони шукають вигідні рішення, які пропонують Емірати: інвестиції в нерухомість із зрозумілою прибутковістю, прозорим статусом і швидким виходом на угоду.

Щоб потрапити в поле зору потенційних клієнтів, об’єкт повинен бути грамотно представлений, оформлений актуальними фото та відеооглядом. При цьому покупці більше довіряють офіційним каналам, доступ до яких є тільки у ліцензованих брокерів — тих, хто акредитований в RERA, працює з ескроу-рахунками і публікує об’єкти через внутрішні платформи, недоступні приватним продавцям. Тому першим кроком має бути звернення до агентів.

Всі наступні кроки, юридичні нюанси та обов’язкові витрати продавця ми детально описали у статті «Продаж нерухомості в ОАЕ: покрокова інструкція».

Плюси і мінуси покупки нерухомості в ОАЕ

Купуючи житло в ОАЕ, ви отримуєте доступ до стабільного ринку, гнучких умов володіння та міжнародного середовища. Але щоб рішення було виваженим, варто враховувати нюанси, що важливі як для інвесторів, так і для тих, хто купує квартиру для себе.

Що дає купівля нерухомості у Дубаї інвесторам:

• Інструмент з високим ROI. Прибутковість від оренди може досягати 7–10 % річних, особливо в районах з розвиненою інфраструктурою та інтенсивним туристичним потоком.
• Відсутність податку на майно та приріст капіталу. Комісійні покладаються на орендаря.
• Ринок відкритий для іноземців, а отже, практично необмежений для залучення інвестицій.
• Безпека: реєстрація угод відбувається через Земельний департамент за обов’язкової участі акредитованих агентів і банків.

Крім переваг, є й ризики, які важливо враховувати. Деякі райони «перегріті» — вхід на піку може знизити прибутковість. Новобудови часто здаються із затримками. Ліквідність залежить від локації та конкуренції — продати швидко не завжди можливо. Оренда може бути нестабільною: впливає сезонність, тип об’єкта і насиченість ринку.

Для приватних покупців переваги очевидні: високий рівень життя, безпека, відсутність податку на майно, можливість отримати резидентську візу при покупці від $205 000. Багато хто вибирає Дубай як другу або сезонну резиденцію — для комфортного проживання серед розкішних екстер’єрів, доступу до медицини світового рівня та міжнародної інфраструктури.

Що ж до недоліків, навіть якщо ви придбали об’єкт у хорошому районі з можливістю повністю розпоряджатися майном і відразу заселитися, залишаються інші об’єктивні нюанси купівлі нерухомості в Дубаї. Клімат: влітку температура досягає +45 °C і вище, тому витрати на охолодження можуть зростати. Мова і правова система відрізняються від європейської. Все це вимагає певних ресурсів і адаптації.

Крім того, в житлових комплексах діють суворі культурні норми: шум або нестандартне використання приміщення (для вечірок або бізнесу) може викликати претензії з боку мешканців. А на такі скарги зобов’язані реагувати керуючі компанії та забудовник.

Чекліст: що важливо врахувати при купівлі нерухомості в Дубаї

Перед тим як купити квартиру в Дубаї — для себе, під оренду або на перепродаж — важливо врахувати не тільки ціну і локацію, але й багато інших практичних нюансів. Нижче чекліст, який охоплює все, що впливає на комфорт, прибутковість, юридичну чистоту і подальше використання об’єкта.

• Вибирайте фріхолд: тільки він дає повне право власності без обмежень за терміном.
• Переконайтеся, що об’єкт підходить для оформлення резидентської візи (зазвичай від 750 000 AED).
• Враховуйте, що потрібно буде сплатити збори — додатково близько 8 % від вартості об’єкта.
• Пам’ятайте, що потрібно щорічно сплачувати сервісний збір та централізоване кондиціонування, незалежно від того, чи будете ви проживати на об’єкті.
• Працюйте з акредитованим юристом або агентом, оскільки вся документація ведеться арабською та англійською мовами. А всі суди та спори вирішуються за місцевим правом.
• Будьте готові до того, що для проведення угоди потрібно обов’язково відкрити рахунок у місцевому банку та підтвердити джерело походження коштів.
• Влітку спека до +45 °C — впливає на комфорт і витрати на охолодження. Кондиціонери працюють постійно — що відбивається на бюджеті.
• Враховуйте культурні норми: не можна шуміти, порушувати загальноприйняті правила, використовувати житло не за призначенням, щоб у майбутньому не мати претензій від забудовника.

Як купити нерухомість в Дубаї прозоро, безпечно і без юридичних ризиків?

Підіб’ємо підсумки. У цій статті ми розглянули всі особливості купівлі нерухомості в Дубаї: від вибору об’єкта до його оформлення. Однак стаття не замінить особисту юридичну консультацію. Нагадуємо, що всі розрахунки в країні проводяться виключно за участю брокера і через особистий банківський рахунок покупця, зареєстрований в Еміратах. Це обов’язкова умова, яка захищає учасників від розірвання контракту або ризиків втрати коштів.

Як акредитований агент ми можемо взяти на себе весь процес — від перевірки об’єкта та узгодження умов до реєстрації угоди в Земельному департаменті. Ми забезпечуємо:

• перевірку юридичної чистоти об’єкта;
• підготовку договору купівлі-продажу;
• супровід при відкритті банківського рахунку;
• реєстрацію права власності;
• консультації щодо обов’язкових зборів, оренди та подальшого управління об’єктом.

Навіть якщо ви зараз перебуваєте за кордоном — угода буде оформлена коректно, безпечно і в рамках чинних норм.

Отримати консультацію