Минусы и преимущества покупки недвижимости в Дубае за криптовалюту

ОАЭ не перестают удивлять скоростью внедрения передовых технологий. Сейчас это одна из лидирующих стран по использованию криптовалюты и внедрению её в экономику. Начиная с 2022 года, в Объединённых Арабских Эмиратах за BTC можно купить практически всё что угодно: от утреннего кофе в отеле до частного самолета. Более того, первые в мире сделки недвижимости с оплатой криптовалютой состоялись именно в Дубае. По данным журнала Business Insider один из инвесторов выкупил за биткоины в одном из комплексов 50 апартаментов в 2018 году.

Благодаря действующей инвестиционной программе, для иностранцев открываются действительно широкие возможности. Многие понимают, что дает покупка недвижимости в эмиратах: от получения вида на жительства в процветающей стране до ведения самого прибыльного здесь направления — туристического бизнеса. Однако риски и ограничения по проведению сделок в криптовалюте все же существуют. Обсудим их далее в статье.

Преимущества и риски использования криптовалюты для покупки недвижимости

Главным преимуществом сделок за криптовалюту является контроль со стороны государства ОАЭ, несмотря на то, что все ещё электронная валюта официально не признана. Однако покупка недвижимости в Дубае за криптовалюту считается легальной, так как операции проводятся с помощью обменников (cryptocurrency exchange company).

Преимущества

Риски

Анонимность переводов. Финансовая инклюзия — доступ к услугам для лиц, не имеющим счетов в банках ОАЭ. Более быстрые транзакции по сравнению с банковской системой: средства из зарубежных банков поступают на счета продавцов в течение нескольких дней, а цифровая валюта перечисляется за считанные минуты. Криптовалюта не облагается налогами (по состоянию на 2024 г.). Отсутствие комиссии за международный платеж. Возможность использования криптовалюты в качестве первого взноса для ипотечного кредита.

Не все продавцы готовы принимать криптовалюту. Не во всех эмиратах можно купить недвижимость за криптовалюту. Необходимо позаботиться о защите криптокошельков — валюту могут украсть мошенники. В любой момент законодательство может измениться. Например, могут быть введены налоги, комиссии на оплату криптовалютой. При утере ключей или паролей, восстановить доступ к кошелькам практически невозможно.

Многих клиентов привлекает такое преимущество покупки недвижимости в Дубае как возможность поселиться в стране с высоким качеством жизни. Ведь после приобретения жилья владельцу открывается перспектива получить золотую визу, что важно для международной деловой активности.

Следует учесть и минусы покупки квартиры в Дубае (ОАЭ), которые заключаются в следующем:

• языковой барьер;
• другая культура;
• сложность получения ипотеки;
• необходимость в содержании недвижимости, в которую включается оплата за благоустройство прилежащей территории, уборка зон общего назначения, содержание инфраструктуры (парков, бассейнов, парковочных мест для автомобилей и пр.).

Что ещё важно: с криптовалютой работают в основном риелторы и застройщики при тесном сотрудничестве с обменниками (cryptocurrency exchange company), которые зарегистрированы в ОАЭ. При расчётах криптовалютой покупателю необходимо подтвердить источник доходов.

История и регулирование криптовалют в ОАЭ

Впервые технологию блокчейна создал и описал Сатоши Накомото в 2008 году. Кто скрывается за этим псевдонимом — человек или группа, по сей день выяснить не удалось. Однако идея децентрализованной валюты, которая представляет собой технологию распределённого реестра, работающей без центрального управления, была встречена восторженно сообществом энтузиастов. С тех пор криптовалюта подвергалась то мировому признанию, то повсеместному скептицизму.

Первая покупка в криптовалюте состоялась в 2010 году, когда на 10 000 биткоин было куплено две пиццы, что равнялось $30 за каждую. Примерно с того же времени криптовалюты, такие как биткоин, начали привлекать внимание ОАЭ. В это время блокчейн-технология стала рассматриваться как перспективная для различных секторов экономики.

Далее развитие в ОАЭ криптовалюты просматривается в таком виде:

• Регулирование и правовая база. В 2018 году ОАЭ начали активно разрабатывать правовую базу для регулирования криптовалют и блокчейн-технологий. Это включало создание нормативных актов и лицензий для криптовалютных компаний.
• Запуск криптовалютных проектов. В последние годы в Арабских Эмиратах были запущены несколько крупных криптовалютных проектов. Например, в 2020 году в Дубае появилась собственная криптовалюта emCash, которая используется для оплаты государственных услуг и не только. А расплачиваться ею можно с помощью приложения emPay.
• Инновации и партнерства. ОАЭ активно сотрудничают с международными технологическими компаниями и организациями для развития блокчейн-технологий. В результате на рынке эмиратов появляются ведущие мировые криптовалютные биржи, такие как Binance, Bybit, Rain. Их штаб-квартиры находятся в Дубае. Все они имеют лицензию и соответствуют требованиям Управления по регулированию финансовых услуг (FSRA).

Следует учесть, что до сих пор криптовалюта в ОАЭ официально не зарегистрирована. Поэтому банки её напрямую не принимают. Все расчетные операции и покупки возможны только благодаря обменникам.

Безопасна ли криптовалюта?

Ещё с сентября 2022 года FSRA ввела принципы, описанные в руководстве по криптовалютам, защищающие инвесторов. К ним относятся правила для компаний, осуществляющих операции с криптовалютой, высокие стандарты авторизации и идентификации владельцев кошельков, борьба с финансовыми преступниками и содействие международному преследованию мошенников. Следует заметить, что при покупке криптовалюты на лицензированных площадках или специализированных биржах опасности нет. Однако всегда есть риски попасться на удочку мошенников.

Распространённые уловки последних:

• Фальшивая криптовалюта. История Onecoin — по сути являвшейся финансовой пирамидой, у многих на слуху. Это величайшее мошенничество в истории, когда валюта позиционировалась как технология биткоин. Впрочем, уловку можно было раскрыть, если бы инвесторы вовремя обратили внимание на тот факт, что доступ к операциям был возможен только через сайт, контролируемый компанией. Это как минимум нарушает принцип отсутствия единого центра управления криптовалютой.
• Мошеннические ICO или “краудсейлы”. Это инвестиционные платформы, предлагающие купить новую криптовалюту (токены) за уже существующую с целью получить проценты от будущей прибыли, когда токены вырастут в цене. На самом деле ликвидность новой криптовалюты может оказаться сомнительной. Иногда она так и не появляется впоследствии на биржах.
• Мошеннические биржи и поддельные кошельки. Таких ситуаций, увы, сложно избежать. Но возможно. Первое, что должно насторожить инвестора: слишком выгодные предложения обмена, малый срок регистрации площадки.
• Вредоносное программное обеспечение. К сожалению, воровство конфиденциальной информации и данных для взлома кошельков — не редкость. Поэтому как минимум важно защищать персональные устройства надёжными антивирусами. Как максимум — использовать аппаратные методы защиты, такие как удаленные криптокошельки.

Какая криптовалюта используется для покупки недвижимости?

Наиболее распространенные криптовалюты в ОАЭ, применяемые для оплаты сделок по недвижимости, это:

• Биткоин — Bitcoin (BTC).
• Альткоин — Altcoin (ALT)
• Токен — Token (TKN)
• Стейблкоин — Stablecoin (SBC).

Однако обменники ОАЭ в основном работают со стейблкоинами Tether (USDT) и USD Coin (USDC). Их особенность состоит в привязке к доллару США. Поэтому их курс является фиксируемым, а не волатильным. Такая мера позволяет обеспечивать более высокую безопасность сделок.

Какое жилье можно купить за криптовалюту?

Варианты покупки недвижимости в ОАЭ за цифровую валюту довольно разнообразны:

• Апартаменты. Вы можете купить апартаменты в престижных районах, таких как Downtown Dubai, Palm Jumeirah и Dubai Marina. Например, комплексы BlueWaters, One JBR и Address JBR предлагают такие варианты жилья.
• Виллы. В некоторых районах, таких как Arabian Ranches и Emirates Hills, также доступны покупки недвижимости за криптовалюту. Эти места славятся роскошными домами и высококлассной инфраструктурой.
• Коммерческая недвижимость. Есть застройщики, которые предлагают купить за криптовалюту офисные помещения и торговые площади. Это может быть выгодным вложением для бизнеса.
• Элитные резиденции. В Дубае также можно приобрести жилье класса люкс, в таких постройках как Bulgari Residencies и Madinat Jumeirah Living. Эти объекты предлагают высокий уровень комфорта и эксклюзивные удобства.

В каких эмиратах доступна покупка недвижимости за криптовалюту?

Наиболее активно внедряется криптовалюта в экономику эмиратов Дубая, Абу-Даби и Шарджи. Соответственно найти застройщиков, предлагающих подходящие варианты здесь, очень легко. Другое дело, что купить жилье, офис или даже земельный участок нерезидентам можно только в специально отведённых зонах — Freehold Zones. Вот несколько примеров таких мест:

• В Дубае — Dubai Marina, Palm Jumeirah, Downtown Dubai и Jumeirah Lakes Towers. Здесь можно приобрести как жилую, так и коммерческую недвижимость.
• В Абу-Даби также есть Freehold Zones, например, Saadiyat Island и Al Reem Island, где иностранцы могут покупать недвижимость за криптовалюту.
• В Шардже такими зонами являются Al Mamsha и Maryam Island.

Учитывая удобство транзакций и другие преимущества использования цифровой валюты, многие застройщик охотно соглашаются на такие сделки. Хотя ещё пять лет назад они считались довольно рискованными.

Какие застройщики продают жилье за криптовалюту?

С каждым годом все больше девелоперов соглашаются на оплату объектов в цифровой валюте. Самые известные крупные застройщики, которые первыми начали принимать криптовалюту в качестве оплаты, это:

• DAMAC Properties — ведущий застройщик, который на сегодня предложил рынку 24 000 домов и 40 000 квартир. Он принимает Bitcoin для сделок с недвижимостью. Компания стремится поддерживать цифровую экономику и предоставлять инновационные решения своим клиентам.
• Emaar Properties — компания, которая прославилась благодаря ТРЦ Dubai Mall и самому высокому небоскребу Burj Khalifa. Она изначально заявляла, что не принимает криптовалюту. Однако позже основатели изменили отношение и стали принимать Bitcoin при продаже объектов недвижимости. Emaar также запустил собственный токен лояльности на основе блокчейна, EMR, который можно использовать для различных транзакций внутри компании.
• Dubai Properties — часть инвестиционного холдинга Dubai Holding Group с представительствами в 13 странах. Компания прославилась такими проектами как небоскребы на набережной Аль-Джадаф и таунхаусы в Villanova. Готов принимать оплату в Bitcoin.
• Select Group — еще один крупный застройщик, который принимает криптовалюту за свои проекты. Он также известен своими высококачественными жилыми и коммерческими объектами.
• Nakheel и Binghatti Developers — одни из первых девелоперских компаний в Дубае. Оба застройщика с 2022 года начали принимать криптовалютные платежи за недвижимость, предлагая удобный сервис для международных инвесторов.

Как купить недвижимость в ОАЭ за криптовалюту?

Следует учитывать, что криптовалюта в ОАЭ не признана платежным средством. Однако, поскольку страна активно развивает собственную блокчейн-платформу, здесь находится достаточно лицензированных крипто-бирж. Поэтому вывести нужную сумму в дирхамах или долларах для совершения сделки совсем несложно.

Что интересно, будущему владельцу не обязательно присутствовать на сделке лично. Агенты подберут апартаменты исходя из текущих запросов клиента: места расположения, площади жилья, стоимости. В этих и других вопросах вам может как раз посодействовать наша компания Dynasty Business Adviser. Сам процесс покупки специалисты помогут провести удаленно или по доверенности, тщательно проверив легитимность всех документов и правильность составления договора. Ведь, например, в Эмиратах есть несколько вариантов владения недвижимостью: фрихолд (полное владение), лизхолд (покупка квартиры на определённый срок), совместное владение.

Какие документы нужны для заключения сделки?

Список документов, необходимых для покупки недвижимости в ОАЭ за криптовалюту, практически ничем не отличается от обычного. Единственное отличие — нужно будет подтвердить происхождение средств на цифровых кошельках, главным образом — законность источников. Например, предъявить чеки о покупке цифровой валюты и выписку из банка о доходах.

Документы для сделки с нерезидентами ОАЭ:

• документ, подтверждающей личность (загранпаспорт);
• контактная информация;
• доверенность (при проведении сделки другим лицом);
• виза (при личном присутствии);
• предварительный договор;
• сертификат NOC об отсутствии претензий от застройщика.

Поскольку документация в ОАЭ ведется на английском или арабском языке, важно её надлежащим образом подготовить и правильно составить договор. В этих вопросах лучше довериться профессионалам, чтобы какие-то нюансы впоследствии не стали для вас неожиданностью.

Нотариус онлайн Заказать услугу нотариуса по загранпаспорту или по Emirates Id Заказать

Доступность ипотеки

Как и во многих других странах, в ОАЭ доступна ипотека для резидентов и нерезидентов. Однако к последним предъявляются более жесткие требования:

• покупать квартиры, апартаменты или земельные участки можно только во фрихолд-зоне;
• срок кредита составляет от 5 до 25 лет;
• желательно, чтобы заемщик мог внести 50% от стоимости жилья, вероятность отказа в этом случае минимальна;
• если сумма вступительного взноса составляет менее 20%, скорее всего, будет отказ от кредитора;
• получаемый доход в месяц должен составлять не менее $4000;
• минимальный возраст претендента должен составлять 21 год (а лучше от 25 лет);
• на момент погашения кредита владельцу должно быть не более 65 лет (по факту — не более 55 лет);
• жизнь заемщика должна быть застрахована (0,3% от суммы ипотеки);
• ставка на кредит будет выше, чем для резидентов (от 6,5 до 9,5 %).

Для принятия решения банки могут запросить налоговые декларации и кредитную историю за последние два года, справку о доходах за последний год.

Как лучше покупать недвижимость — за наличные или за криптовалюту?

Поскольку многие застройщики охотно соглашаются на новые условия оплаты, купить недвижимость в Дубае за криптовалюту становится все проще. Если ваш доход предполагает использование цифровых денег, почему бы этим не воспользоваться? Тем более, что преимуществ у данного способа достаточно.

Другое дело, если вы не привыкли использовать криптовалюту и специально хотите купить её для совершения сделки. В этом случае без профессиональной помощи не обойтись — есть высокий риск попасться на удочку мошенников. Даже если в цифровой валюте вы ориентируетесь очень хорошо, без знания местных законов есть вероятность заключить невыгодную для вас сделку.

Чтобы минимизировать риски во время покупки недвижимости за криптовалюту, обращайтесь к нашим экспертам.

Что мы можем вам предложить:

• Откроем для вас банковский счет — он вам понадобится для содержания недвижимости.
• Поможем получить золотую визу — приобретая недвижимость, вы можете на неё претендовать.
• Окажем помощь в подборе надёжного криптообменника и сопровождении сделки.

В штате нашей компании есть специалисты высокой квалификации в области финансов и международного права. Мы работаем на рынке ОАЭ более 8 лет. За это время получили громадный опыт проведения сделок различной степени сложности и досконально изучили местные культурные особенности. Зная перспективы этого рынка, мы тщательно заботимся о своей репутации. Поэтому конечно же предоставляем высокий сервис, помогая заключить договор своим клиентам безопасно и на выгодных условиях.

Получить консультацию