El propietario vive en Madrid, Bogotá o Singapur, el apartamento está en Dubái y el comprador aparece esta semana. Volar para firmar no entra en el calendario, así que la salida parece evidente: otorgar un poder notarial para inmuebles en Emiratos Árabes Unidos. Se redacta en una hora y en el centro de registro lo devuelven: facultades en términos generales, fecha de autorización antigua o inmueble identificado de otro modo que en el registro.
Este documento no es un papel universal. Los requisitos se apilan en tres capas: la ley federal de transacciones civiles, el reglamento inmobiliario del emirato y la regla de admisión del organismo receptor. Lo vemos por escenarios: venta, compra y arrendamiento.
Un poder general no sirve donde hace falta uno especial
Aquí se rompen casi todas las operaciones. El poderdante escribe «representar mis intereses inmobiliarios en Dubái» y cree haberlo cubierto todo. La ley lee esa frase de otra manera.
La base es el Federal Decree-Law No. 25 of 2025, la nueva Ley de Transacciones Civiles, en vigor desde el 1 de junio de 2026. El artículo 870 divide los actos en dos categorías. Todo lo que no sea administrar y conservar el patrimonio exige poder especial con mención del tipo de acto: la ley cita, entre otros, donación, venta, transacción, hipoteca, reconocimiento y arbitraje.
El artículo 871 traza la frontera desde el otro lado: la fórmula genérica solo habilita actos de administración, es decir, arrendar hasta tres años, mantener el inmueble, cobrar lo debido y pagar deudas. El artículo 872 añade que las facultades alcanzan únicamente a los asuntos expresamente designados.
Los emiratos repiten la regla. El reglamento ejecutivo de la Ley de Abu Dabi n.º 3 de 2005 sobre registro inmobiliario la formula casi literalmente en su artículo 16: los términos generales solo dan facultades de administración; para vender, hipotecar o donar hace falta poder especial.
Tabla 1 — Qué cubre un poder general y qué no
| Acto sobre el inmueble | Basta el general | Hace falta especial |
|---|---|---|
| Arrendamiento de hasta tres años | Sí | — |
| Mantenimiento, reformas, suministros | Sí | — |
| Cobro de la renta | Sí | — |
| Venta del inmueble | No | Sí |
| Hipoteca y garantía real | No | Sí |
| Donación | No | Sí, identificando el inmueble |
Detalle útil del apartado 2 del artículo 870: el poder especial puede otorgarse por tipo de operación, sin nombrar un inmueble concreto. La excepción es la donación. Pero el registrador lee el texto de forma literal, así que mejor describir el inmueble con los datos de la nota registral.
Venta: los dos años son regla de admisión, no caducidad
El plazo lo fija el propio poderdante: la ley no establece una caducidad universal. El documento vale hasta que se cumpla el encargo, hasta la fecha señalada o hasta su revocación. Otra cosa es el organismo receptor, que puede tener su propia regla.
El Departamento de Tierras de Dubái lo dice sin rodeos: el apoderado actúa dentro de las facultades recogidas en el poder, y el plazo para vender, hipotecar y donar es de dos años. En su respuesta sobre subastas lo repite: el documento se acepta si no han pasado más de dos años desde el otorgamiento.
La diferencia es de fondo: un poder sin plazo de hace tres años sigue jurídicamente vivo, pero para una operación inmobiliaria en Dubái pedirán rehacerlo.
La compraventa se inscribe en los centros Real Estate Registration Trustee, abiertos de 8:00 a 17:30. El Departamento de Tierras de Dubái es el único organismo facultado para inscribir operaciones: lo que no conste en sus registros carece de validez. Con expediente completo, la inscripción lleva unos 30 minutos.
En subastas las reglas aprietan: para vender bienes de un menor hace falta autorización de la Fundación de Awqaf y Asuntos de Menores; para una unidad sobre plano, el NOC del promotor; en ejecución de sentencia basta la resolución judicial.
Y la protección del vendedor de la que casi nadie habla. El artículo 888 permite vender a un precio adecuado, pero si el poderdante fijó precio, no cabe vender por menos. Si el apoderado vende sin autorización y entrega el inmueble, el poderdante elige: recuperar el bien, ratificar la operación o reclamar la diferencia. Un precio mínimo en el poder ocupa una línea y cierra un riesgo caro.
Compra: cinco años y la cuestión de a nombre de quién queda el inmueble
Para comprar, el Departamento de Tierras de Dubái da más margen: cinco años desde la autorización ante notario. La razón: buscar inmueble, obtener hipoteca y esperar la entrega se alargan años.
Importa más otra cosa: a nombre de quién queda el inmueble. El apoderado recibe el encargo de comprar un apartamento y lo pone a su nombre, al de su cónyuge o al de un familiar. O al revés: vende al poderdante un inmueble propio.
El artículo 885 cierra las dos puertas. Quien recibe el encargo de comprar una cosa determinada no puede adquirirla para sí, para sus ascendientes o descendientes, para su cónyuge ni para personas cuya operación beneficie a su patrimonio, salvo que el poderdante lo autorice. Aunque el apoderado declare que compra para sí, la compra se entiende hecha para el poderdante. En su apartado segundo, la ley prohíbe además que el apoderado para comprar venda al poderdante un bien propio, salvo pacto en contrario.
Hay matiz: el artículo 886 señala tres supuestos en los que la compra se considera hecha para el apoderado: compró por encima del precio indicado; compró con lesión grave en el precio; o declaró que compraba para sí en presencia del poderdante.
Abu Dabi duplica la prohibición en sede registral: el apartado 3 del artículo 16 del reglamento dispone que el apoderado no puede contratar consigo mismo en nombre del poderdante si el poder no lo indica expresamente. Ese mismo apartado obliga a comprobar que la operación no excede del poder. Si se prevé una operación dentro de la familia, la autorización se escribe expresamente.
Si la compra va con hipoteca, el poder debe ser especial: el artículo 870 sitúa la garantía real entre los actos de disposición. El reglamento de Abu Dabi añade que, al inscribir la hipoteca, comparecen ante el registrador ambas partes o sus apoderados. En la práctica muchos bancos usan sus propios modelos de poder; no es exigencia legal, pero conviene conocer las condiciones del banco antes de acudir al notario.
Arrendamiento: tres años en la ley, diez años en Ejari
El alquiler es el único escenario donde un poder general a veces pasa. El artículo 871 considera acto de administración el arrendamiento de hasta tres años; lo que exceda es disposición y exige facultad especial. Abu Dabi tiene su umbral: la definición de «disposición» del reglamento incluye el arrendamiento de más de cuatro años, y ese contrato va al registro inmobiliario.
En Dubái el contrato se inscribe en Ejari. Lo hacen propietarios, agencias, representantes del propietario y sociedades patrimoniales, además de los centros de atención, con presencia de una de las partes o de su apoderado.
Tabla 2 — Qué piden al registrar en Ejari a través de un centro de atención
| Documento | Requisito |
|---|---|
| Contrato de arrendamiento | Original en el formulario unificado |
| Documento de identidad | Emirates ID obligatorio; pasaporte solo en las excepciones |
| Poder otorgado en Dubái | Basta el número, no hay que adjuntarlo |
| Poder de otro emirato | Se adjunta a la solicitud |
| Plazo máximo del contrato | 10 años |
| Cancelación del registro en el centro | 40 dírhams |
Dos detalles. El primero: el Emirates ID es obligatorio para registrar al arrendatario y no se registra con pasaporte. Las excepciones son dos, embajadas y consulados y los ciudadanos de los países del Golfo, que no tienen Emirates ID y se registran con los datos del pasaporte. El segundo: el arrendamiento vive en Ejari, mientras que el usufructo y la musataha se inscriben en el registro inmobiliario, y para ellos el poder es otro.
Capítulo aparte: el desahucio. Si el propietario recupera la vivienda para uso propio, la vende o la derriba, la notificación se cursa mediante notario o carta certificada con al menos 12 meses de antelación. El impago sigue otra vía: según el artículo 25 de la Ley de arrendamientos de Dubái n.º 33 de 2008, el arrendador envía un requerimiento por escrito y solo si la deuda no se salda en 30 días puede pedir la resolución. La facultad para cursar notificaciones jurídicas conviene escribirla expresamente.
Y tres casos sin poder: con varios copropietarios firma uno de ellos; el marido puede presentar la solicitud en Ejari por su esposa, con certificado de matrimonio y aprobación del departamento que regula las relaciones arrendaticias; por un menor firma su tutor.
Descríbanos el inmueble y la operación: redactaremos las facultades para que el documento se acepte a la primera y le diremos el plazo real de preparación.
Abu Dabi: otro reglamento y otras restricciones
El Departamento Judicial de Abu Dabi pone su techo: máximo tres años gregorianos desde la autorización. Los cinco años están reservados solo al poder para pleitos otorgado a un abogado. El registro mantiene el umbral: las instrucciones de DARI para el paso de selección del poder indican que un documento de más de tres años se considera obsoleto y no se admite.
Las condiciones del servicio recogen tres restricciones más. Si el poder incluye venta y cesión, se indica el lugar de disposición. En terrenos agrícolas y granjas, el apoderado solo puede ser un familiar hasta el cuarto grado. Y la venta de una parcela residencial concedida por el Estado no puede encargarse por poder mientras no se emita el certificado de finalización de obra.
Tabla 3 — El poder notarial inmobiliario en dos emiratos
| Parámetro | Dubái | Abu Dabi |
|---|---|---|
| Techo al autorizar | No se publica | 3 años desde la autorización |
| Regla de admisión: venta, hipoteca | No más de 2 años de antigüedad | Rige el techo de 3 años |
| Regla de admisión: compra | 5 años desde la autorización | Rige el techo de 3 años |
| Tasa de autorización | 100 AED por parte más 20 AED de recargo | 100 AED por cada año de vigencia |
| Plazo de tramitación | No se publica | 2 días hábiles |
| Dónde se inscribe la operación | Centros de registro del DLD | Registro de ADREC, plataforma DARI |
Los requisitos documentales son más estrictos. Para vender, el apoderado presenta el poder autorizado y legalizado, donde conste que el poderdante le faculta para operar con ese inmueble en concreto. A una sociedad le pedirán además extracto del registro mercantil y licencia.
Todo se tramita en línea: cómo funciona
En Dubái el servicio «Power of Attorneys Ratification» se gestiona por la web de los tribunales, con registro previo: el solicitante introduce sus datos y el número de identidad, adjunta los PDF y paga la tasa en línea. Para un poder inmobiliario, la lista de anexos menciona expresamente el título de propiedad del inmueble, para uno corporativo, la licencia vigente. Después llegan la revisión jurídica y la administrativa, las partes firman electrónicamente y el documento se recibe por correo.
Una condición rompe el plan más que ninguna. La autorización en línea está abierta solo a quien tiene un Emirates ID vigente. La parte que solo dispone de pasaporte debe acudir al notario en persona. Para un no residente eso significa viajar o firmar el poder en su país y legalizarlo después.
La tasa de Dubái es modesta: 100 dírhams por parte más 20 dírhams de recargo por conocimiento e innovación. En Abu Dabi la solicitud también se presenta por el portal del departamento judicial y la tramitación lleva dos días hábiles. Allí «en línea» no se agota en el formulario: una vez aprobada la solicitud, suele concertarse una videocita remota con el notario, y solo algunas solicitudes presentadas vía UAE Pass se resuelven sin ella.
En Abu Dabi el poder se inscribe en la plataforma DARI: acceso con UAE Pass, Emirates ID o número unificado, y el origen del documento se elige entre cuatro: tribunal de Abu Dabi, tribunal de Dubái, otro tribunal de los EAU o tribunal extranjero. En Dubái el arrendamiento se registra en Ejari mediante la aplicación Dubai REST, y la compraventa en los centros Real Estate Registration Trustee, con videollamada para quien esté fuera del país.
Poder otorgado en el extranjero: la cadena de cuatro instancias
La parte más subestimada del proceso. El Departamento de Tierras de Dubái la describe sin alternativas: un poder otorgado fuera de los EAU se acepta solo tras pasar por el notario, luego por el Ministerio de Asuntos Exteriores del país de otorgamiento, luego por la embajada de los EAU en ese país y, por último, por el Ministerio de Asuntos Exteriores de los EAU. Las mismas tres instancias externas figuran en las condiciones del servicio de los tribunales de Dubái.
Aquí aparece el error más frecuente: el cliente pone la apostilla y da el asunto por cerrado. La apostilla no sirve en los EAU El Convenio de La Haya de 1961 sobre supresión de la legalización de documentos extranjeros cuenta con 130 Estados parte, y los Emiratos no están entre ellos.
Requisito aparte es el idioma: en Dubái un documento que no esté en árabe se acepta solo con traducción jurada certificada por el Ministerio de Justicia de los EAU. En Abu Dabi funciona desde octubre de 2023 una oficina de servicios notariales en inglés, que admite documentos en ese idioma, incluidos todos los tipos de poder, aunque en algunas operaciones pueden pedir traducción al árabe.
Por experiencia, un poder con interviniente extranjero lleva una o dos semanas, no un día.
Cómo preparamos su poder notarial inmobiliario
No empezamos por una plantilla, sino por tres preguntas: qué inmueble es, qué acto hay que realizar y ante qué organismo comparecerá el apoderado. De ahí salen la categoría de las facultades, el plazo, el idioma y la forma de autorización. Después cotejamos los datos con pasaportes, Emirates ID y nota registral, preparamos un texto bilingüe, verificamos los requisitos del organismo receptor y del banco y planificamos el calendario.
Cuéntenos qué inmueble y qué operación tiene entre manos: prepararemos el texto del poder, le daremos un plazo real y le indicaremos dónde autorizarlo más rápido.
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Este material es informativo y refleja la regulación a septiembre de 2026. Las leyes y los requisitos de los organismos cambian; antes de formalizar nada, contraste la redacción en vigor con el propio organismo.
