Собственник живёт в Лондоне или Алматы, квартира — в Дубае, покупатель нашёлся на этой неделе. Лететь на подписание некогда, решение выглядит очевидным: выдать доверенность. Документ готовят за час, а в центре регистрации возвращают: полномочия описаны общими словами, дата удостоверения старая или объект указан не так, как значится в реестре.
Доверенность на недвижимость в ОАЭ — не универсальная бумага. Требования складываются из трёх слоёв: федеральный закон о гражданских сделках, регламент земельного ведомства эмирата и правило приёма органа, куда придёт представитель. Разберём по сценариям: продажа, покупка и аренда.
Общая доверенность не работает там, где нужна специальная
Здесь ломается большинство сделок. Доверитель пишет «представлять мои интересы по недвижимости в Дубае», считая, что охватил всё. Закон читает эту фразу иначе.
Основа — Federal Decree-Law No. 25 of 2025, новый Закон о гражданских сделках, вступивший в силу 1 июня 2026 года. Статья 870 делит действия на две категории. Всё, что не относится к управлению и сохранению имущества, требует специальной доверенности с указанием вида действия: закон называет, среди прочего, дарение, продажу, мировое соглашение, залог, признание и арбитраж.
Статья 871 очерчивает границу с другой стороны: общая формулировка даёт только акты управления — аренду до трёх лет, содержание имущества, взыскание причитающегося, оплату долгов. Статья 872 добавляет, что полномочия действуют лишь на прямо названные вопросы.
Эмираты повторяют то же правило. Исполнительный регламент закона Абу-Даби № 3 от 2005 года о регистрации недвижимости в статье 16 формулирует его почти дословно: общие слова дают полномочия только на управление, а для продажи, залога и дарения нужна специальная доверенность.
Таблица 1 — Что покрывает общая доверенность, а что нет
| Действие с объектом | Достаточно общей | Нужна специальная |
|---|---|---|
| Сдача в аренду до трёх лет | Да | — |
| Содержание, ремонт, коммунальные | Да | — |
| Получение арендной платы | Да | — |
| Продажа объекта | Нет | Да |
| Залог и ипотека | Нет | Да |
| Дарение | Нет | Да, с указанием объекта |
Полезная деталь из пункта 2 статьи 870: специальную доверенность можно выдать на вид сделки, не называя конкретный объект. Исключение — дарение. Но регистратор читает текст буквально, поэтому объект лучше описать реквизитами из выписки.
Продажа: два года — это правило приёма, а не срок годности
Срок доверенности устанавливает сам доверитель: универсального срока годности закон не вводит. Документ действует до выполнения поручения, до названной даты или до отзыва. А вот у ведомства, куда пойдёт представитель, бывает собственное правило.
Земельный департамент Дубая формулирует его прямо: представитель действует в пределах полномочий, изложенных в доверенности, а срок доверенности для продажи, залога и дарения составляет два года. В ответе про торги ведомство повторяет: документ принимается, если с даты выдачи прошло не более двух лет.
Разница принципиальная. Бессрочная доверенность трёхлетней давности юридически жива — но для сделки с недвижимостью в Дубае её попросят переоформить.
Сделка регистрируется в центрах Real Estate Registration Trustee, они работают с 8:00 до 17:30. Земельный департамент — единственный орган, уполномоченный регистрировать сделки, и всё, что не внесено в его реестры, недействительно. При полном комплекте регистрация занимает в среднем 30 минут.
Для торгов правила строже: при продаже имущества несовершеннолетнего нужно разрешение Фонда по делам вакфов и несовершеннолетних, для объекта на стадии строительства — NOC застройщика, а при исполнении судебного решения достаточно решения суда.
И главная защита продавца, о которой почти не пишут. Статья 888 разрешает продать по подходящей цене, но если доверитель цену назвал, продать дешевле нельзя. Продал без разрешения и передал объект — у доверителя выбор: вернуть имущество, одобрить сделку или взыскать разницу. Минимальная цена в доверенности стоит одной строки и закрывает дорогой риск.
Покупка: пять лет и вопрос, на кого оформляется объект
Для покупки Земельный департамент Дубая даёт запас больше — пять лет с даты удостоверения у нотариуса. Логика понятна: поиск объекта, ипотека и ожидание сдачи дома растягиваются на годы.
Куда важнее другое: на кого оформляется объект. Представителю поручено купить квартиру, а он оформляет её на себя, супругу или родственника. Или наоборот — продаёт доверителю свой объект.
Статья 885 закрывает обе двери. Лицо, назначенное купить определённую вещь, не может приобрести её для себя, восходящих или нисходящих родственников, супруга либо лиц, сделка с которыми выгодна его имуществу, — кроме случая, когда доверитель дал разрешение. Даже если представитель заявит, что покупает для себя, покупка считается совершённой для доверителя. Вторым пунктом закон запрещает уполномоченному на покупку продавать доверителю своё имущество, если стороны не договорились об ином.
Оговорка есть. Статья 886 называет три случая, когда покупка признаётся совершённой для представителя: он купил дороже названной цены; купил с грубой несправедливостью в цене; заявил о покупке для себя в присутствии доверителя.
Абу-Даби дублирует запрет на уровне регистрации: пункт 3 статьи 16 регламента гласит, что представитель не вправе заключать договор с самим собой от имени доверителя, если это прямо не указано в доверенности. Тот же пункт обязывает проверить, что содержание сделки не выходит за пределы доверенности. Вывод: если сделка внутри семьи планируется, разрешение прописывают прямо.
Если покупка идёт в ипотеку, доверенность нужна специальная: залог статья 870 относит к распоряжениям. Регламент Абу-Даби добавляет, что при регистрации ипотеки к регистратору являются обе стороны или их представители. На практике многие банки работают по своим шаблонам доверенности — это не требование закона, но условия банка стоит выяснить до удостоверения.
Аренда: три года в законе, десять лет в системе Ejari
Аренда — единственный сценарий, где общая доверенность иногда проходит. Статья 871 относит сдачу в аренду до трёх лет к актам управления; всё, что дольше, — распоряжение и требует специального полномочия. В Абу-Даби порог свой: определение «распоряжения» в регламенте включает аренду более четырёх лет, и такой договор идёт в реестр недвижимости.
В Дубае договор найма регистрируется в Ejari. Это делают собственники, агентства, представители собственников и холдинговые компании, а также центры обслуживания — в присутствии одной из сторон или её представителя по доверенности.
Таблица 2 — Что спросят при регистрации Ejari через центр обслуживания
| Документ | Требование |
|---|---|
| Договор найма | Оригинал единой формы |
| Удостоверение личности | Emirates ID обязателен, паспорт — по исключениям |
| Доверенность, выданная в Дубае | Достаточно номера, прикладывать не нужно |
| Доверенность из другого эмирата | Прикладывается к заявке |
| Максимальный срок договора | 10 лет |
| Отмена регистрации через центр | 40 дирхамов |
Две детали стоят внимания. Первая: Emirates ID обязателен для регистрации арендатора, по паспорту регистрация не проводится. Исключений два — посольства с консульствами и граждане стран Залива: у них Emirates ID нет, их регистрируют по паспортным данным. Вторая: наём живёт в Ejari, а узуфрукт и мусатаха регистрируются в реестре недвижимости — доверенность на них нужна другая.
Отдельная история — выселение. Если собственник забирает жильё под себя, продаёт или сносит, уведомление идёт через нотариуса или заказным письмом не менее чем за 12 месяцев. При неуплате иначе: по статье 25 дубайского закона об аренде № 33 от 2008 года арендодатель направляет письменное уведомление и лишь при непогашении долга за 30 дней вправе требовать расторжения. Полномочие на юридические уведомления лучше прописать прямо.
И три случая, когда доверенность не нужна. При нескольких собственниках договор подписывает один из них. Муж вправе подать заявку в Ejari за жену, представив свидетельство о браке и получив одобрение департамента по регулированию арендных отношений. За несовершеннолетнего подписывает опекун.
Опишите объект и сделку — мы сформулируем полномочия так, чтобы документ приняли с первого раза, и назовём реальный срок подготовки.
Абу-Даби: другой регламент и другие ограничения
Судебный департамент Абу-Даби ставит свой потолок: максимум три григорианских года с даты удостоверения. Пять лет закреплены только за судебной доверенностью адвокату. Порог держит и реестр: в инструкции DARI к шагу выбора доверенности сказано, что документ старше трёх лет считается устаревшим и не принимается.
В условиях услуги есть ещё три ограничения. Если доверенность включает продажу и уступку, указывается место распоряжения. Для сельхозземель и ферм представителем может быть только родственник до четвёртой степени. Продажу предоставленного государством жилого участка нельзя поручить по доверенности, пока не выдан сертификат о завершении строительства.
Таблица 3 — Доверенность на недвижимость в двух эмиратах
| Параметр | Дубай | Абу-Даби |
|---|---|---|
| Потолок при удостоверении | Не публикуется | 3 года с даты удостоверения |
| Правило приёма: продажа, залог | Не старше 2 лет | Работает потолок 3 года |
| Правило приёма: покупка | 5 лет с даты удостоверения | Работает потолок 3 года |
| Пошлина за удостоверение | 100 за сторону плюс сбор 20 | 100 за каждый год срока |
| Срок обработки | Не публикуется | 2 рабочих дня |
| Где регистрируется сделка | Центры регистрации DLD | Реестр ADREC, платформа DARI |
Требования к комплекту строже. Для продажи представитель предъявляет доверенность, удостоверенную и легализованную, где сказано, что доверитель уполномочил его на сделку именно с этим объектом. Для компании потребуют ещё выписку из торгового реестра и лицензию.
Всё оформляется онлайн: как это работает
Поход в суд давно не нужен. В Дубае услуга «Power of Attorneys Ratification» идёт через сайт судов, с предварительной регистрацией: заявитель вносит данные и номер удостоверения личности, прикладывает PDF-файлы и платит пошлину онлайн. Для доверенности на недвижимость в перечне приложений прямо назван титульный документ на объект, для корпоративной — действующая лицензия. Дальше идёт юридическая и административная проверка, стороны подписывают электронно, а готовый документ приходит на почту.
Одно условие ломает сценарий чаще всего. Онлайн-удостоверение доступно только тем, у кого есть действующий Emirates ID. Сторона с одним паспортом обязана явиться к нотариусу лично. Для нерезидента это означает либо поездку, либо оформление доверенности дома с последующей легализацией.
Пошлина Дубая невелика: 100 дирхамов за каждую сторону плюс 20 дирхамов сбора за знания и инновации. В Абу-Даби заявка тоже подаётся через портал судебного департамента, срок обработки — два рабочих дня. Но «онлайн» там не только форма: после одобрения обычно назначается удалённая видеовстреча с нотариусом, и лишь отдельные заявки через UAE Pass проходят без неё.
Реестры работают так же. Доверенность в Абу-Даби регистрируется на платформе DARI: вход по UAE Pass, Emirates ID или единому номеру, источник документа выбирается из четырёх — суд Абу-Даби, суд Дубая, другой суд ОАЭ или суд за границей. В Дубае договор найма регистрируется в Ejari через приложение Dubai REST, а купля-продажа — в центрах Real Estate Registration Trustee, с видеозвонком для тех, кто за границей.
Доверенность, выданная за границей: цепочка из четырёх шагов
Самая недооценённая часть процесса. Земельный департамент Дубая описывает её без вариантов: доверенность, выданная за пределами ОАЭ, принимается только после заверения нотариусом, затем МИД страны выдачи, затем посольством ОАЭ в этой стране и, наконец, МИД ОАЭ. Те же три внешние инстанции перечислены и в условиях услуги Дубайских судов.
Здесь же самая частая ошибка: клиент ставит апостиль и считает вопрос закрытым. Апостиль в ОАЭ не работает. Гаагская конвенция 1961 года об отмене легализации иностранных документов насчитывает 130 участников, и Эмираты в их число не входят.
Отдельное требование — язык: в Дубае документ не на арабском принимается только с юридическим переводом, заверенным Министерством юстиции ОАЭ. В Абу-Даби с октября 2023 года работает Бюро нотариальных услуг на английском языке: оно принимает английские документы, включая все виды доверенностей, хотя по отдельным сделкам арабский перевод могут запросить.
По нашему опыту, доверенность с иностранным участником занимает одну-две недели, а не день.
Как мы готовим доверенность на недвижимость?
Мы начинаем не с шаблона, а с трёх вопросов: что за объект, какое действие совершить и в какой орган придёт представитель. От ответов зависят категория полномочий, срок, язык и способ удостоверения. Дальше сверяем данные с паспортами, Emirates ID и выпиской из реестра, готовим двуязычный текст, проверяем требования принимающей стороны и банка и планируем календарь.
Расскажите, какой объект и какая сделка — мы подготовим текст доверенности, назовём реальный срок и подскажем, где её удостоверять быстрее.
Получить консультацию
Материал носит информационный характер и отражает регулирование на сентябрь 2026 года. Законы и требования ведомств меняются; перед оформлением сверяйтесь с действующей редакцией и с самим органом.
