Власник живе в Києві або Варшаві, квартира — у Дубаї, покупець знайшовся цього тижня. Летіти на підписання ніколи, і рішення виглядає очевидним: видати довіреність. Документ готують за годину, а в центрі реєстрації повертають: повноваження описані загальними словами, дата посвідчення стара або об’єкт названий не так, як він значиться в реєстрі.
Загальна довіреність не працює там, де потрібна спеціальна
Саме тут ламається більшість угод. Довіритель пише «представляти мої інтереси щодо нерухомості в Дубаї» і вважає, що охопив усе. Закон читає цю фразу інакше.
Основа — Federal Decree-Law No. 25 of 2025, новий Закон про цивільні правочини, що набрав чинності 1 червня 2026 року. Стаття 870 ділить дії на дві категорії. Усе, що не належить до управління та збереження майна, потребує спеціальної довіреності із зазначенням виду дії: закон називає, серед іншого, дарування, продаж, мирову угоду, заставу, визнання та арбітраж.
Стаття 871 окреслює межу з іншого боку: загальне формулювання дає лише акти управління — оренду до трьох років, утримання майна, стягнення належного, сплату боргів. Стаття 872 додає, що повноваження діють тільки щодо прямо названих питань.
Емірати повторюють те саме правило. Виконавчий регламент закону Абу-Дабі № 3 від 2005 року про реєстрацію нерухомості у статті 16 формулює його майже дослівно: загальні слова дають повноваження лише на управління, а для продажу, застави та дарування потрібна спеціальна довіреність.
Таблиця 1 — Що покриває загальна довіреність, а що ні
| Дія з об’єктом | Достатньо загальної | Потрібна спеціальна |
|---|---|---|
| Здавання в оренду до трьох років | Так | — |
| Утримання, ремонт, комунальні | Так | — |
| Отримання орендної плати | Так | — |
| Продаж об’єкта | Ні | Так |
| Застава та іпотека | Ні | Так |
| Дарування | Ні | Так, із зазначенням об’єкта |
Корисна деталь із пункту 2 статті 870: спеціальну довіреність можна видати на вид правочину, не називаючи конкретний об’єкт. Виняток — дарування. Але реєстратор читає текст буквально, тому об’єкт краще описати реквізитами з витягу.
Продаж: два роки — це правило прийому, а не термін придатності
Строк довіреності встановлює сам довіритель: універсального терміну придатності закон не запроваджує. Документ діє до виконання доручення, до названої дати або до відкликання. А от у відомства, куди піде представник, буває власне правило.
Земельний департамент Дубая формулює його прямо: представник діє в межах повноважень, викладених у довіреності, а строк довіреності для продажу, застави та дарування становить два роки. У відповіді щодо торгів відомство повторює: документ приймається, якщо від дати видачі минуло не більше ніж два роки.
Різниця принципова. Безстрокова довіреність трирічної давності юридично жива — але для угоди з нерухомістю в Дубаї її попросять переоформити. Тому довіреність на продаж нерухомості в Дубаї має сенс готувати під конкретну угоду, а не «про запас» на невизначене майбутнє.
Угода реєструється в центрах Real Estate Registration Trustee, вони працюють із 8:00 до 17:30. Земельний департамент (DLD) — єдиний орган, уповноважений реєструвати угоди, і все, що не внесено до його реєстрів, недійсне. За повного комплекту реєстрація триває в середньому 30 хвилин.
Для торгів правила суворіші: під час продажу майна неповнолітнього потрібен дозвіл Фонду у справах вакфів і неповнолітніх, для об’єкта на стадії будівництва — NOC забудовника, а при виконанні судового рішення достатньо рішення суду.
І головний захист продавця, про який майже не пишуть. Стаття 888 дозволяє продати за прийнятною ціною, але якщо довіритель ціну назвав, продати дешевше не можна. Продав без дозволу й передав об’єкт — у довірителя вибір: повернути майно, схвалити угоду або стягнути різницю. Мінімальна ціна в довіреності займає один рядок і закриває дорогий ризик.
Купівля: п’ять років і питання, на кого оформлюють об’єкт
Для купівлі Земельний департамент Дубая дає більший запас — п’ять років від дати посвідчення в нотаріуса. Логіка зрозуміла: пошук об’єкта, іпотека й очікування здавання будинку розтягуються на роки.
Куди важливіше інше: на кого оформлюють об’єкт. Представнику доручено купити квартиру, а він оформлює її на себе, дружину чи родича. Або навпаки — продає довірителю власний об’єкт.
Стаття 885 зачиняє обидві двері. Особа, призначена купити певну річ, не може придбати її для себе, родичів за висхідною чи низхідною лінією, дружини або чоловіка чи осіб, правочин з якими вигідний її майну, — крім випадку, коли довіритель дав дозвіл. Навіть якщо представник заявить, що купує для себе, купівля вважається здійсненою для довірителя. Другим пунктом закон забороняє уповноваженому на купівлю продавати довірителю власне майно, якщо сторони не домовилися про інше.
Застереження є. Стаття 886 називає три випадки, коли купівля визнається здійсненою для представника: він купив дорожче за названу ціну; купив із грубою несправедливістю в ціні; заявив про купівлю для себе у присутності довірителя.
Абу-Дабі дублює заборону на рівні реєстрації: пункт 3 статті 16 регламенту встановлює, що представник не має права укладати договір із самим собою від імені довірителя, якщо це прямо не зазначено в довіреності. Той самий пункт зобов’язує перевірити, що зміст угоди не виходить за межі довіреності. Висновок: якщо угода всередині родини планується, дозвіл прописують прямо.
Коли купівля йде в іпотеку, довіреність потрібна спеціальна: заставу стаття 870 відносить до розпоряджень. Регламент Абу-Дабі додає, що під час реєстрації іпотеки до реєстратора з’являються обидві сторони або їхні представники. На практиці багато банків працюють за власними шаблонами довіреності — це не вимога закону, але умови банку варто з’ясувати до посвідчення.
Оренда: три роки в законі, десять років у системі Ejari
Оренда — єдиний сценарій, де загальна довіреність іноді проходить. Стаття 871 відносить здавання в оренду до трьох років до актів управління; усе, що довше, — розпорядження, і воно потребує спеціального повноваження. В Абу-Дабі поріг свій: визначення «розпорядження» в регламенті охоплює оренду понад чотири роки, і такий договір іде до реєстру нерухомості.
У Дубаї договір найму реєструється в Ejari. Це роблять власники, агентства, представники власників і холдингові компанії, а також центри обслуговування — у присутності однієї зі сторін або її представника за довіреністю.
Таблиця 2 — Що запитають під час реєстрації Ejari через центр обслуговування
| Документ | Вимога |
|---|---|
| Договір найму | Оригінал єдиної форми |
| Посвідчення особи | Emirates ID обов’язковий, паспорт — за винятками |
| Довіреність, видана в Дубаї | Достатньо номера, додавати не потрібно |
| Довіреність з іншого емірату | Додається до заявки |
| Максимальний строк договору | 10 років |
| Скасування реєстрації через центр | 40 дирхамів |
Дві деталі варті уваги. Перша: Emirates ID обов’язковий для реєстрації орендаря, за паспортом реєстрація не проводиться. Винятків два — посольства з консульствами та громадяни країн Затоки: Emirates ID у них немає, їх реєструють за паспортними даними. Друга: найм живе в Ejari, а узуфрукт і мусатаха реєструються в реєстрі нерухомості — довіреність на них потрібна інша.
Окрема історія — виселення. Якщо власник забирає житло під себе, продає або зносить, повідомлення йде через нотаріуса чи рекомендованим листом не менше ніж за 12 місяців. За несплати інакше: за статтею 25 дубайського закону про оренду № 33 від 2008 року орендодавець надсилає письмове повідомлення і лише за непогашення боргу протягом 30 днів має право вимагати розірвання. Повноваження на юридичні повідомлення краще прописати прямо.
І три випадки, коли довіреність не потрібна. За кількох власників договір підписує один із них. Чоловік має право подати заявку в Ejari за дружину, надавши свідоцтво про шлюб і отримавши схвалення департаменту з регулювання орендних відносин. За неповнолітнього підписує опікун.
Опишіть об’єкт і угоду — ми сформулюємо повноваження так, щоб документ прийняли з першого разу, і назвемо реальний строк підготовки.
Абу-Дабі: інший регламент та інші обмеження
Судовий департамент Абу-Дабі ставить власну стелю: максимум три григоріанські роки від дати посвідчення. П’ять років закріплені тільки за судовою довіреністю адвокату — до нерухомості вони стосунку не мають. Поріг тримає й реєстр: в інструкції DARI до кроку вибору довіреності сказано, що документ, старший за три роки, вважається застарілим і не приймається.
В умовах послуги є ще три обмеження. Якщо довіреність охоплює продаж і поступку, зазначається місце розпорядження. Для сільськогосподарських земель і ферм представником може бути лише родич до четвертого ступеня. Продаж наданої державою житлової ділянки не можна доручити за довіреністю, поки не виданий сертифікат про завершення будівництва.
Таблиця 3 — Довіреність на нерухомість у двох еміратах
| Параметр | Дубай | Абу-Дабі |
|---|---|---|
| Стеля при посвідченні | Не публікується | 3 роки від дати посвідчення |
| Правило прийому: продаж, застава | Не старша за 2 роки | Працює стеля 3 роки |
| Правило прийому: купівля | 5 років від дати посвідчення | Працює стеля 3 роки |
| Мито за посвідчення | 100 за сторону плюс збір 20 | 100 за кожен рік строку |
| Строк обробки | Не публікується | 2 робочі дні |
| Де реєструється угода | Центри реєстрації DLD | Реєстр ADREC, платформа DARI |
Вимоги до комплекту суворіші. Для продажу представник подає довіреність, посвідчену та легалізовану, де сказано, що довіритель уповноважив його на угоду саме з цим об’єктом. Для компанії вимагатимуть ще витяг із торгового реєстру та ліцензію.
Усе оформлюється онлайн: як це працює
Похід до суду давно не потрібен. У Дубаї послуга «Power of Attorneys Ratification» іде через сайт судів, із попередньою реєстрацією: заявник вносить дані та номер посвідчення особи, додає PDF-файли й сплачує мито онлайн. Для довіреності на нерухомість у переліку додатків прямо названий титульний документ на об’єкт, для корпоративної — чинна ліцензія. Далі йде юридична й адміністративна перевірка, сторони підписують електронно, а готовий документ приходить на пошту.
Одна умова ламає сценарій найчастіше. Онлайн-посвідчення доступне тільки тим, у кого є чинний Emirates ID. Сторона з самим лише паспортом зобов’язана з’явитися до нотаріуса особисто. Для нерезидента це означає або поїздку, або оформлення довіреності вдома з подальшою легалізацією.
Мито Дубая невелике: 100 дирхамів за кожну сторону плюс 20 дирхамів збору за знання та інновації. В Абу-Дабі заявка теж подається через портал судового департаменту, строк обробки — два робочі дні. Але «онлайн» там не лише форма: після схвалення заявки зазвичай призначається віддалена відеозустріч із нотаріусом, і лише окремі заявки через UAE Pass проходять без неї.
Реєстри працюють так само. Довіреність в Абу-Дабі реєструється на платформі DARI: вхід за UAE Pass, Emirates ID або єдиним номером, джерело документа обирається з чотирьох — суд Абу-Дабі, суд Дубая, інший суд ОАЕ або суд за кордоном. У Дубаї договір найму реєструється в Ejari через застосунок Dubai REST, а купівля-продаж — у центрах Real Estate Registration Trustee, з відеодзвінком для тих, хто за кордоном.
Довіреність, видана за кордоном: ланцюжок із чотирьох кроків
Найбільш недооцінена частина процесу. Земельний департамент Дубая описує її без варіантів: довіреність, видана за межами ОАЕ, приймається лише після засвідчення нотаріусом, далі МЗС країни видачі, далі посольством ОАЕ в цій країні і, нарешті, МЗС ОАЕ. Ті самі три зовнішні інстанції перелічені й в умовах послуги Дубайських судів.
Тут же найчастіша помилка: клієнт ставить апостиль і вважає питання закритим. Апостиль в ОАЕ не працює не працює. Гаазька конвенція 1961 року про скасування легалізації іноземних документів налічує 130 учасників, і Емірати до їх числа не входять.
Окрема вимога — мова: у Дубаї документ не арабською приймається тільки з юридичним перекладом, засвідченим Міністерством юстиції ОАЕ. В Абу-Дабі з жовтня 2023 року працює Бюро нотаріальних послуг англійською мовою: воно приймає англомовні документи, зокрема всі види довіреностей, хоча за окремими угодами арабський переклад можуть запросити.
За нашим досвідом, довіреність з іноземним учасником забирає один-два тижні, а не день.
Як ми готуємо довіреність на нерухомість?
Ми починаємо не з шаблону, а з трьох запитань: що за об’єкт, яку дію вчинити і до якого органу прийде представник. Від відповідей залежать категорія повноважень, строк, мова та спосіб посвідчення. Далі звіряємо дані з паспортами, Emirates ID і витягом із реєстру, готуємо двомовний текст, перевіряємо вимоги приймальної сторони та банку і плануємо календар..
Розкажіть, який об’єкт і яка угода — ми підготуємо текст довіреності, назвемо реальний строк і підкажемо, де її посвідчити швидше.
Отримати консультацію
Матеріал має інформаційний характер і відображає регулювання станом на вересень 2026 року. Закони та вимоги відомств змінюються; перед оформленням звіряйтеся з чинною редакцією і з самим органом.
