Довіреність в ОАЕ має оманливо простий вигляд: текст на сторінку, підпис у нотаріуса, печатка. Проблема спливає в найгірший момент — представник приходить до земельного департаменту, у банк або до реєстратора вільної зони, а документ не приймають. Довіритель на цей час уже за кордоном, і переоформлення забирає тижні.
Причини відмов рідко бувають екзотичними: помилка в чернетці, повноваження, сформульоване «по-людськи» замість мови закону, невідповідний строк або недооцінений час на обробку. Розберемо вісім таких сценаріїв. Ідеться про довіреності, які оформлюють усередині ОАЕ — у нотаріуса Дубая або Абу-Дабі.
Спочатку про закон, який змінився
Основа — Federal Decree-Law No. 25 of 2025, новий Закон про цивільні правочини. Його видано 1 жовтня 2025 року, і чинності він набув 1 червня 2026 року, замінивши закон № 5 від 1985 року. Норми про представництво тепер лежать у главі про договір агентування — статті 866 і далі.
Практичне значення пряме: нумерація статей змінилася. Якщо вам приносять проєкт довіреності з посиланнями на статті 924–961, документ готували за попередньою редакцією. Це привід перечитати його цілком, а не самі лише посилання.
Помилка перша: повноваження описані словами, а не юридичними категоріями
Довіритель пояснює завдання так, як розуміє його сам: «хай вирішить питання з квартирою», «хай займається компанією». У такому вигляді фраза й потрапляє в документ. Далі її читає не довіритель, а працівник органу — і читає буквально.
- Стаття 870 ділить усе на дві категорії. Будь-яка дія, що не є актом управління та збереження майна, потребує спеціальної довіреності із зазначенням виду дії та розпоряджень, які з неї випливають. Закон називає прямо: дарування, продаж, мирова угода, застава, визнання, арбітраж, приведення до присяги та її прийняття, ведення справи в суді.
- Стаття 871 пояснює, що лишається під загальним формулюванням: тільки акти управління — оренда до трьох років, утримання майна, стягнення належного, сплата боргів, розпорядження, потрібні для управління, і купівля необхідного для предмета довіреності. Стаття 872 додає, що довіреність дає повноваження лише на зазначені в ній питання та їхні необхідні приналежності.
- Корисна деталь: другий пункт статті 870 дозволяє спеціальну довіреність на вид правочину, навіть якщо предмет конкретно не названий. Виняток один — дарування, там предмет доведеться зазначити. Формулювання «на продаж нерухомості, що належить мені, в Дубаї» працює, а «на дарування нерухомості» без конкретного об’єкта — ні.
Помилка друга: дані в чернетці внесені неточно
Найприкріша категорія, бо вона взагалі не про право. Ім’я довірителя вписали так, як воно звучить, а не так, як надруковане в паспорті. Друге ім’я пропустили. Номер паспорта переплутали з номером Emirates ID. Реквізити об’єкта взяли зі старого договору, а не з чинного витягу.
Сторона, яка приймає документ, звіряє символ у символ. Розбіжність в одній літері між довіреністю та паспортом — стандартна підстава повернути документ, і сперечатися тут нема з чим: орган не має права вважати, що це одна й та сама особа.
Окрема пастка — арабське написання імені. Варіантів транслітерації в одного імені буває кілька, і якщо в Emirates ID та в довіреності вони розійшлися, документ повернуть, хоча латиницею все збігається.
Помилка третя: довіритель не перевірив текст, який підписав
Формально винен довіритель, фактично — процес. Чернетку готує одна сторона, арабську версію бачить тільки нотаріус, а довіритель підписує, покладаючись на переказ.
У Дубаї правило жорстке: для документів не арабською потрібен юридичний переклад, засвідчений Міністерством юстиції ОАЕ. Не бюро перекладів і не працівник компанії — перекладач, акредитований міністерством. Абу-Дабі дає обхідний шлях: з жовтня 2023 року в судовому департаменті працює Бюро нотаріальних послуг англійською мовою, яке приймає англійські документи як є.
Висновок простий. Якщо ви не читаєте арабською, вимагайте двомовну версію до візиту до нотаріуса і звіряйте за нею імена, номери та перелік повноважень. Після підписання виправлення коштує нової процедури та нового збору.
Таблиця 1 — Що звірити до підписання
| Що перевіряємо | На чому звіряємо |
|---|---|
| Ім’я довірителя і представника, включно з другим іменем | Паспорт та Emirates ID, латиниця й арабська транслітерація |
| Номери документів | Паспорт, Emirates ID, номер ліцензії компанії |
| Перелік повноважень | Формулювання органу, куди піде документ |
| Строк | Завдання та правила приймання в конкретного органу |
| Реквізити об’єкта чи компанії | Чинний витяг, а не торішній договір |
| Право на передоручення | Прямо зазначене або прямо виключене |
Помилка четверта: сплутали строк довіреності та строк, який прийме орган
Почнімо з головного. Строк довіреності визначає сам довіритель. Закон не встановлює універсального строку придатності: довіреність діє до виконання доручення, до зазначеної дати або до відкликання. Її можна видати на місяць, на п’ять років чи взагалі безстроково.
Помилка не в тому, що документ «прострочився» сам. Вона в іншому: у деяких органів є власне правило приймання — вони не працюють із довіреністю, виданою надто давно, незалежно від того, що написано в тексті. А нотаріус може накласти свою стелю в момент посвідчення. Це три різні речі.
Таблиця 2 — Обмеження, які накладаються поверх волі довірителя
| Хто обмежує | Обмеження | Природа обмеження |
|---|---|---|
| Довіритель | Будь-який строк або без строку | Воля сторін, загальне правило |
| Судовий департамент Абу-Дабі | 3 григоріанські роки з дати посвідчення | Стеля при посвідченні |
| Він же, за судовою довіреністю | 5 років, але тільки на адвоката | Стеля при посвідченні |
| Нотаріус ADGM | 3 роки; 5 років адвокату на представництво | Стеля при посвідченні |
| Земельний департамент Дубая | 2 роки — продаж, застава, дарування | Правило приймання документа |
| Земельний департамент Дубая | 5 років з дати посвідчення — купівля | Правило приймання документа |
До таблиці є три застереження. П’ятирічна стеля в Абу-Дабі — не привілей юриста взагалі: вона прописана саме для судових довіреностей на ведення справи в суді, виданих адвокату. Стеля нотаріуса ADGM діє тільки для довіреностей, призначених для використання всередині ОАЕ; документ для застосування за кордоном там посвідчать і безстроковим. А дворічна та п’ятирічна межі Земельного департаменту Дубая — це правило, за яким відомство приймає документ до роботи, а не строк життя самої довіреності: після двох років вона не «згасає», просто конкретний орган її вже не візьме. Дубайські суди свою максимальну межу не публікують.
Висновок один. Безстрокова довіреність трирічної давності юридично жива, і відкликати її не потрібно, — але для угоди з нерухомістю в Дубаї її попросять переоформити. Строк варто ставити не «побільше про всяк випадок», а під завдання й під той орган, куди піде представник.
Помилка п’ята: неповний комплект під час подання
Текст довіреності може бути бездоганним, а заявку однаково повернуть — бо до неї додається не тільки вона сама.
Єдиного правила для всіх вільних зон немає, але в опублікованих інструкціях зон вимоги сформульовані схоже. Просять пред’явити оригінал довіреності, а не скан. Просять оригінал паспорта представника для звірки особи. Довіреність, видану в ОАЕ, зона перевіряє через портал судів — за базою, а не за зовнішнім виглядом документа. Видану за межами ОАЕ вимагають нотаріально посвідченою та легалізованою в посольстві ОАЕ країни видачі. І окремо застерігають: документ має прямо давати повноваження на ту конкретну дію, заради якої подається заявка. Загальна фраза «представляти компанію» заявку не проведе.
Фінансові центри додають своє. У DIFC за законом про нерухомість довіреність має бути письмовою, реєстраторові подається оригінал або засвідчена копія, а оформлена за межами ОАЕ — нотаріально посвідчена та завірена; за реєстратором закріплено право відхилити документ. В ADGM компанія має право призначити представника документом за печаткою — загальним чином або в конкретних питаннях.
Опишіть, яку дію має вчинити представник і до якого органу він піде, — ми сформулюємо повноваження і зберемо комплект так, щоб документ не повернули.
Помилка шоста: час на систему не заклали
Довіреність вважають справою одного дня. На практиці між рішенням і готовим документом стоїть черга кроків, і кожен додає час.
Абу-Дабі заявляє строк обробки заявки — два робочі дні. Дубайські суди строку не публікують, зате накладають умову, яка ламає плани найчастіше: для онлайн-посвідчення сторони мають мати чинний Emirates ID, а той, у кого є лише паспорт, зобов’язаний з’явитися до нотаріуса особисто. Для довірителя-нерезидента це означає поїздку або відмову від дистанційного сценарію.
Далі додається решта: двомовний текст, акредитований переклад, запис до нотаріуса, а за іноземних документів — легалізація. Плюс вихідні та свята. Реалістичний горизонт для довіреності з іноземним учасником — один-два тижні, а не день.
Таблиця 3 — Посвідчення довіреності у двох еміратах
| Параметр | Дубай | Абу-Дабі |
|---|---|---|
| Канали | Сайт судів, центри обслуговування, приватні нотаріуси | Портал судового департаменту |
| Дистанційне оформлення | Тільки за чинного Emirates ID | Портал працює через UAE Pass |
| Офіційний збір | 100 дирхамів за кожну сторону плюс 20 | 100 дирхамів за кожен рік строку |
| Строк обробки | Не публікується | 2 робочі дні |
| Максимальний строк довіреності | Не публікується | 3 роки; 5 років — судова адвокату |
| Мова | Переклад, засвідчений Міністерством юстиції | Англійська приймається через профільне бюро |
В Абу-Дабі є ще три обмеження, які спливають раптово. Для сільськогосподарських земель і ферм представником може бути лише родич до четвертого ступеня спорідненості. Продаж наданої державою житлової ділянки не можна доручити за довіреністю, доки не видано сертифікат про завершення будівництва. А судову довіреність на неадвоката приймуть, тільки якщо представник — родич довірителя до четвертого ступеня.
Помилка сьома: представник опиняється по обидва боки угоди
Сценарій трапляється частіше, ніж здається. Представникові доручають продати квартиру, а він оформлює її на себе, на дружину або на родича. Або навпаки: йому доручено купити, а він продає довірителеві власний об’єкт.
Стаття 885 зачиняє обидві двері. Особа, призначена купити певну річ, не може придбати її для себе, для своїх родичів за висхідною чи низхідною лінією, для подружжя або для осіб, правочин з якими вигідний її майну, — крім випадку, коли довіритель дав на це дозвіл. Навіть якщо представник заявить, що купує для себе, купівля вважається вчиненою для довірителя. Другим пунктом закон забороняє представникові, уповноваженому на купівлю, продавати довірителеві власне майно, якщо сторони не домовилися інакше.
Висновок: якщо угоду всередині родини справді планують, дозвіл треба прописати прямо. Інакше вона вразлива — причому саме для того довірителя, який її задумав.
Помилка восьма: довіреність «скасували», але юридично вона жива
Відкликання — це не усне рішення і не видалений файл. Стаття 898 дає право відкликати чи обмежити повноваження будь-коли, але із застереженням: якщо довіреність зачіпає право третьої особи або видана в інтересах самого представника, відкликати її без згоди цієї особи не можна. Стаття 899 додає обов’язок відшкодувати представникові шкоду при відкликанні в невідповідний час або без прийнятного обґрунтування.
Процедура має ціну. В Абу-Дабі є окрема послуга з посвідчення скасування зі збором 100 дирхамів, і в її умовах записано: довіритель зобов’язується повідомити представника про відкликання, а представник довірителя — про свою відмову. У Дубаї скасування проводять через нотаріальне юридичне повідомлення: 200 дирхамів за посвідчення плюс 100 за електронне внесення даних щодо кожного підпису.
І окремо — припинення без чийогось рішення. Стаття 897 називає чотири випадки: виконання дорученої роботи, сплив строку, смерть довірителя або втрата ним дієздатності, смерть чи недієздатність представника. Припинення настає навіть тоді, коли з довіреністю пов’язане право третьої особи; вузький виняток закон робить лише для продажу заставленого майна, коли заставодавець уповноважив на нього нейтрального зберігача або заставодержателя. Для бізнесу висновок прямий: довіреність не замінює корпоративну структуру з уповноваженими підписантами.
Як ми готуємо довіреність?
Ми починаємо не з шаблону, а з двох запитань: яку дію має вчинити представник і до якого органу він прийде. Від відповіді залежать формулювання повноважень, строк, мова та спосіб посвідчення. Далі звіряємо дані з паспортами й витягами, готуємо двомовний текст, перевіряємо вимоги сторони, яка прийматиме документ, і плануємо календар із запасом на обробку та легалізацію.
Розкажіть, що і де потрібно зробити за вас, — ми підготуємо текст довіреності, назвемо реальний строк і підкажемо, в якому еміраті її посвідчити швидше.
Отримати консультацію
Матеріал має інформаційний характер і відображає регулювання станом на вересень 2026 року. Закони та вимоги органів змінюються; перед оформленням звіряйтеся з чинною редакцією і з тим органом, куди довіреність буде подано.
